事故物件の買取と売却は専門業者が最短ルート！査定の仕組みも解説

事故物件の買取・売却で「何から始めればいいか」がこの記事でわかります。

事故内容の伝え方、査定がどう決まるのか、仲介と買取の違い、そして信頼できる専門業者の選び方まで、初めての方でも流れがつかめるよう丁寧にまとめました。

「事故物件を買い取ってほしい」「できるだけ早く売りたい」「トラブルなく進めたい」という方

も安心して読み進められる内容になっています。

この記事を参考に、あなたの不安が少しでも軽くなれば幸いです。

事故物件とは何か？売却前に知っておくべき基礎知識

事故物件の売却や買取を考えるとき、多くの方が「そもそも事故物件とは何か」を正確に理解できていません。

少し曖昧なまま手続きを進めると、査定額で損をしたり、売却後のトラブルにつながったりすることがあります。

ここでは、事故物件の基礎知識をやさしく整理しながら、売却前に知っておくべき重要ポイントをお伝えします。

事故物件の定義と種類

事故物件と聞くと「怖いイメージ」を持つ方もいますが、不動産の世界ではもっと広い意味を持つ言葉です。

国土交通省のガイドラインに基づき、人の死亡や事件・事故が起きたことで心理的瑕疵が発生した物件を指します。

ここでは、代表的な事故物件の種類をわかりやすく整理します。

孤独死・自然死（特殊清掃が必要なケース）

一人暮らしの方が室内で亡くなり、発見まで時間がかかったケースです。

この場合は特殊清掃が必要になるほど室内環境が悪化することがあります。

孤独死は増加傾向にあり、事故物件の中でも非常に相談が多い種類です。

自殺・事件性のある死亡

自殺や事件性のある死亡は、買主が大きく気にするため査定への影響が強く出やすい特徴があります。

そのため、事故内容の説明が必要となり心理的瑕疵として扱われる代表例です。

売却時には事実関係の整理や業者への正確な情報提供が大切です。

殺人事件・重大事故の発生

殺人事件や重大な事故があった物件は、一般市場で買い手がつきにくい傾向があります。

この種類になると「相場から大きく下落する可能性」があり、専門業者への相談が有効です。

できるだけ早い段階で事故物件専門業者へ査定依頼すると安心です。

心理的瑕疵と法的瑕疵の違い

事故物件はすべて「心理的瑕疵」に分類されますが、法的瑕疵とは全く別の概念です。

心理的瑕疵とは「知ると購入意欲が下がる可能性がある情報」のことで、事故内容が該当します。

一方法的瑕疵は建物の構造上の欠陥など法令上の問題で、事故とは切り分けて扱われます。

事故物件が売れにくい理由

多くの売主が直面する悩みが「事故物件はなぜ売れにくいのか」という問題です。

実際には、いくつかの明確な理由があり、それぞれが査定や売却期間に影響します。

売却前にこれらのポイントを理解することで、正しい判断がしやすくなります。

心理的瑕疵による購入意欲の低下

事故物件が売れにくい最大の理由は、買主が抱く心理的な抵抗感です。

事件や死亡の情報は購入意欲に強く影響し、一般市場では内見すら入らないケースがあります。

そのため、価格設定や販売戦略が通常の物件とは大きく異なります。

相場下落の目安（20〜50％以上下がるケース）

事故物件の市場価格は、事故内容や状況により通常相場より20〜50％下落することがあります。

孤独死で20〜30％、自殺で30〜40％、事件性があると半額以下になるケースも珍しくありません。

このため、少しでも高く売りたい場合は専門業者による査定が有効です。

仲介では断られる・売却が長期化するリスク

一般の仲介業者は事故物件の扱いに慣れていないことが多く、売却期間が長期化しやすい特徴があります。

また、事故内容によってはそもそも仲介を断られるケースもあります。

スムーズに売却したい場合は、事故物件専門の買取業者を検討することが重要です。

事故物件の査定はどう行われる？価格の決まり方と相場

事故物件を売却したいと考えたとき、まず気になるのが「いくらで売れるか」です。

特に「事故物件 査定」で検索する方は、価格がどのように決まるのか知りたいはずです。

この章では、事故物件の査定ポイントと相場感をわかりやすく整理します。

事故物件査定の重要ポイント

事故物件の査定では、通常の査定項目に加えて事故の内容や室内状況による心理的影響も評価に影響します。

ここでは査定に重要なポイントを1つずつ見ていきます。

事故内容（孤独死・自殺・事件）の影響度

事故物件の価格に最も大きく影響するのが、事故内容そのものです。

孤独死・自殺・殺人など、どのような死因や事故かで評価は大きく変わります。

一般的には、心理的抵抗感が強い事故ほど価格が下がりやすい傾向があります。

例えば自殺があった場合、通常より1〜3割程度下落しやすいです。

これは孤独死よりも心理的負担が高いためです。

さらに重大な事件性があると、下落幅がさらに大きくなるケースがあります。

特殊清掃の必要性と匂い・汚損状況

事故物件では、遺体の放置時間によって室内の汚れや匂いのレベルが変わります。

そのため、特殊清掃が必要な状態である場合、査定額にマイナス影響が出やすいです。

汚損が軽微であれば心理的抵抗が比較的低く評価への影響が小さく済む場合もあります。

建物状態・設備・残置物の量

事故物件でも建物自体の状態は査定に影響します。

築年数・設備の劣化・リフォーム状況などは通常の査定項目です。

また、残置物が多いとその処分費用分が査定額から差し引かれることがあります。

この点は事故物件特有ではありませんが、重要な評価ポイントです。

立地・接道・周辺環境など一般的な査定要素

事故物件でも立地は重要な要素です。

駅近・生活利便性が高いエリアでは買主が付きやすい分、価格下落が抑えられる傾向があります。

逆に人気のない立地や交通アクセスが悪いと、相場より大きく下がる可能性があります。

このような一般的な評価ポイントも事故物件査定では欠かせません。

査定額の傾向と下落率の目安

事故物件の相場感は明確ではありませんが、多くの取引事例から目安が見えてきます。

下落幅は事故内容や市場の受け止め方によって異なります。

ここでは代表的な下落率の目安を整理します。

孤独死で20〜30％下落する理由

孤独死の場合、通常の死因と考えられることがあるため、心理的抵抗は他の事故より低いとされます。

そのため、通常相場より1〜2割程度下落するケースが多いです。

発見までの時間が短く、汚損が少ない場合は下落幅がさらに緩やかな例もあります。

自殺で30〜40％下落するケース

自殺があった事故物件は、心理的負担が強く、価格下落が大きくなります。

多くの査定例では、通常相場より3割前後の下落となることが一般的です。

物件の状態や立地によっては軽微な下落にとどまる例もありますが、

買主の抵抗感が大きいほど大幅な値下がりになりやすい傾向です。

事件性がある場合は半額以下になる可能性

殺人など重大な事件性がある場合は、下落率が非常に大きくなります。

一般的には通常相場の半額以下になるケースもあり、事故内容が市場に与える印象が大きいほど下落率が高くなります。

報道などで社会的インパクトが強い場合は特に影響が長引きやすいです。

事故物件の査定が正確になる条件

正確な査定結果を出すには、査定依頼する際の準備も重要です。

特に事故物件では情報の正確性が査定額に大きく関わります。

ここでは査定精度を高める条件を見ていきます。

事故内容や経緯の正確な情報提供

事故の事実関係や発見時の状況を正確に伝えることは、査定の基礎情報として非常に重要です。

告知義務を果たすことでトラブルを避けるだけでなく、査定側が適切な評価を行いやすくなります。

不明瞭な情報は査定における不確実性を増やしてしまいます。

専門業者による現地調査の重要性

事故物件は心理的瑕疵の影響が査定に反映されやすいため、

現地での細かな調査が評価額を左右します。

専門業者は事故物件の特性を理解しており、状況に応じた正しい査定を行える点が強みです。

専門的な目線で調査・診断してもらうことが査定精度の向上につながります。

事故物件の売却方法｜仲介と買取の違いを徹底比較

事故物件を売却しようと考えるとき、多くの方が迷うのが「仲介か買取かどちらが良いのか」という点です。

それぞれに特徴があり、向いている状況も異なりますので、まずは違いをしっかり理解することが大切です。

ここでは、事故物件売却でよく検索されるこのテーマについて、やさしく比較しながら整理していきます。

仲介で売却するメリット・デメリット

仲介とは、不動産会社が買主を探し、市場に公開して売却する一般的な方法です。

時間をかけて買主を探すため、うまくいけば高く売れる可能性がありますが。

ただ、事故物件の場合は注意点も多くあります。

ここでは仲介のメリット・デメリットをわかりやすくまとめます。

仲介のメリット：希望価格で売り出せる・交渉可能

仲介の最大の利点は、売主が希望価格で売り出せる点です。

市場に広く公開されるため、条件が合えば高値で売れる可能性もあります。

また、買主から提示された価格に対して交渉できる柔軟性があることもメリットと言えます。

仲介のデメリット：売却期間が長い・公開される・売れない可能性

事故物件は一般物件より敬遠されやすいため、市場に出しても売却まで時間がかかる傾向があります。

また、ネットや広告に物件情報が公開されるため、近隣の目が気になる方には負担が大きくなります。

心理的瑕疵によりそもそも買主が見つからない可能性がある点も注意が必要です。

仲介売却が向いている人の条件

仲介売却に向いているのは、時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい人です。

また、物件の状態が比較的良く、事故内容が軽微な場合は仲介でも売れる可能性があります。

反対に、急いでいる方や周囲に知られたくない方には不向きです。

買取で売却するメリット・デメリット

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。

買主を探す必要がないため、スピードと安全性を重視したい方に選ばれています。

事故物件の場合は仲介よりも買取が選ばれる傾向が強くあります。

買取のメリット：即現金化・現況のまま売却・手数料0円

買取最大の特徴は、不動産会社が直接購入するため短期間で現金化できることです。

さらに、清掃や修繕をせず現況のまま売却できるため負担が少なく済みます。

仲介手数料が不要な点も費用を抑えたい人に嬉しいポイントです。

買取のデメリット：仲介より売却価格は下がりやすい

買取は不動産会社が再販リスクを負うため、どうしても仲介より価格が下がりやすい側面があります。

特に事故内容が重い場合、再販の難しさから査定が低めになることがあります。

ただし、売れ残りリスクや長期化のストレスを避けたい人には合理的な選択とも言えます。

買取が最適なケース（早期売却・相続・片付け不可など）

買取が向いているのは、とにかく早く売りたい方や、相続した物件の管理・片付けが困難な方です。

また、事故内容が重く仲介で売れない可能性が高い物件も、買取であればスムーズに売却できます。

周囲に知られたくない場合にも非公開で売却できる買取は安心です。

事故物件は専門業者に依頼するべき理由

事故物件の売却では、「どの業者に相談するか」で結果が大きく変わります。

一般の不動産会社でも売却はできますが、事故物件は特殊なジャンルであり、通常の売却とは事情が異なります。

ここでは、専門業者が選ばれる理由と、一般業者との違いをわかりやすく整理します。

事故物件専門業者の強み

事故物件専門業者は、通常の不動産会社が苦手とする領域にも柔軟に対応できるプロ集団です。

専門分野での経験値が高いため、売却や査定がスムーズに進むメリットがあります。

まずは専門業者の強みを見ていきましょう。

特殊清掃・残置物処理に対応できる専門性

孤独死・事件性のある事故物件では、特殊清掃が必要になることがあります。

その際、専門業者であれば清掃から残置物の処理まで一括対応できます。

これにより、売主が業者を手配する手間がなく、売却がスムーズに進みます。

買取後の契約不適合責任が免除されやすい

事故物件の売却では、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が気になる方が多いです。

しかし専門業者であれば、取引後のトラブルを避けるために売主の責任が免除される契約を採用しているケースが一般的です。

売却後の不安が軽減されるため、安心して手続きを進められます。

心理的瑕疵の扱い・相場を熟知している

事故内容による心理的瑕疵は査定額に大きな影響を与えます。

専門業者は、この領域に特化しているため相場感や事故内容ごとの評価基準に精通しています。

そのため「不当に安すぎる査定」を避けられる点が非常に大きなメリットです。

原状のまま高額査定できる理由

事故物件専門業者の多くは、リフォーム・再生・買取後の運用までを自社で行えます。

そのため余計な外注コストが発生せず、原状のままでも高額査定が出やすい仕組みが整っています。

片付け不要で「今のまま」売れるのは、売主にとって大きな助けとなります。

一般の不動産会社では対応が難しい理由

一般的な不動産会社が事故物件を扱えないわけではありません。

しかし、事故物件特有の課題に適切に対応するためのノウハウが不足していることが多いのが現状です。

ここでは一般業者では難しい理由を整理していきます。

事故物件のマーケットに精通していない

事故物件は通常市場とは異なる評価基準が存在します。

一般の不動産会社では心理的瑕疵を含む査定方法に慣れていないことが多いです。

そのため査定額が不適切になりやすく、売却が長期化するリスクも高まります。

買主を探す仲介では成約しにくい

仲介方式では市場に広告を出し、買主を探します。

しかし事故物件は需要が少ないため、そもそも内見すら入らないことがあります。

結果的に数ヶ月〜半年以上売れないまま放置されるケースも珍しくありません。

値下げ交渉・長期化のリスク

一般市場に出すと、買主からの値下げ交渉が入りやすい特徴があります。

事故内容が知られると大幅な値下げを要求される可能性もあります。

売却期間も長くなりやすく、早く売りたい人には不向きです。

専門業者を選ぶ際のチェックポイント

事故物件専門業者にもさまざまな特徴があります。

安心して任せるためには、業者選びのポイントを押さえておくことが欠かせません。

最後に、失敗しないためのチェック項目をまとめます。

事故物件の買取実績（累計相談件数・地域対応）

実績の豊富さは信頼性の大きな指標です。

累計相談件数が多い業者は、事故物件特有のトラブルにも強い傾向があります。

対応エリアが広いかどうかも重要なチェックポイントです。

査定後の減額がないか

一部の業者では、契約直前に減額されるトラブルが報告されています。

「提示額そのまま買取」を明言している業者のほうが安心です。

口コミや実例を確認することで、信頼性を判断しやすくなります。

弁護士・士業との連携力

事故物件では相続問題・権利関係など複雑なケースが多いです。

弁護士や司法書士と連携している業者なら、法的トラブルにも対応できます。

専門性が高い分、売主の負担を軽減できるメリットがあります。

プライバシー保護・秘密厳守の徹底

事故物件の売却では、近隣に情報が漏れることを避けたい方が多いです。

専門業者は匿名性を保つ対応や秘密厳守を徹底しているため安心です。

相談内容を外部に出さない体制が整っているかどうかも確認ポイントです。

事故物件を高く・早く売るための実践ステップ

「事故物件 買い取ってほしい」と思ったとき、まず迷うのが“何から始めればいいのか”という点です。

事故物件は通常の不動産と違い、売却が難しいため、正しい順番で進めるほど成功率が上がります。

ここでは、誰でも実践できる「高く・早く売るための4つのステップ」をわかりやすくまとめました。

ステップ1：査定依頼を複数業者に出す

最初のステップは、事故物件の査定を複数の業者に依頼することです。

1社だけの査定では、その会社の方針や事故物件への理解度によって価格が大きく左右されてしまいます。

比較することで、適正価格や業者の対応力が見えやすくなります。

専門業者と一般業者の併用で価格の相場が見える

事故物件は、専門業者と一般の不動産会社で査定の方針が大きく異なることがあります。

専門業者は心理的瑕疵の扱いに慣れているため、市場に合った実勢価格を提示しやすいのが特徴です。

一方、一般業者は事故物件販売の経験が少ないため、価格が低めに出る傾向があります。

ステップ2：事故内容を正確に伝える

査定額を適正にするためには、事故内容を事実に基づいて伝えることが欠かせません。

正確な情報は、査定の精度を高めるだけでなく、売却後のトラブル回避にもつながります。

ここでは、その伝え方のポイントをまとめます。

告知義務を満たしつつ、査定額を下げすぎない伝え方

事故物件には告知義務がありますが、必要以上に詳細を説明する必要はありません。

伝えるべきは「事実関係」であり、推測や感情的な表現は査定額に悪影響を与えることがあります。

専門業者なら、売主の不利にならない範囲で説明内容を整理してくれます。

ステップ3：売却方法を選択（仲介 or 買取）

査定額の目安が掴めたら、次は売却方法を選ぶステップに入ります。

事故物件では「仲介」と「買取」で結果が大きく変わります。

目的に合わせて適切な方法を選ぶことが大切です。

価格重視なら仲介、スピード重視なら買取

できるだけ高く売りたい場合は仲介が向いています。

ただし、売却まで時間がかかることが多く、事故内容によっては買主が現れないリスクもあります。

一方、早く現金化したい場合は買取が最適で、非公開で手続きできる点も大きなメリットです。

ステップ4：売却後のトラブル回避（契約不適合責任）

事故物件の売却で意外と多いのが、売却後の契約トラブルです。

特に「契約不適合責任」は売主の負担になりやすいポイントです。

ここでは安心して売却を終えるための基本を解説します。

専門業者に売ると免責になるケースが多い

事故物件の買取専門業者では、売却後の契約不適合責任が免除される契約が一般的です。

これは、事故物件特有のトラブルを回避するための仕組みで、売主のリスクが大幅に減ります。

「売ったあとが不安…」という方は、専門業者への売却が安心できる選択肢となります。

事故物件買取に向いている専門業者の特徴

事故物件の売却で失敗しないためには、「どんな専門業者を選ぶか」がとても重要です。

実際に複数の訳あり不動産の専門買取業者の特徴を比較すると、信頼できる業者には共通点があることがわかります。

ここでは、事故物件を高く・安全に売却したい人に向けて、専門業者を見極めるポイントを総合的に整理します。

信頼できる専門業者の共通点

事故物件の専門業者は、一般の不動産会社とは違う「特殊なノウハウと体制」を備えています。

売主の不安を減らし、できるだけ高い査定を出すための仕組みが整っている点が特徴です。

以下に、信頼できる業者が共通して持っている特徴をまとめます。

事故物件の買取実績が豊富

相談件数や取り扱い実績が多い業者は、事故物件特有の問題に強い傾向があります。

年間数百〜数千件規模の実績を持つ会社もあり、複雑な案件でも柔軟に対応できます。

実績が豊富なほど、査定の精度や売却までの安心感が高まります。

査定から現金化までのスピードが早い

専門業者は独自の仕入れルートや再生ノウハウがあるため、手続きが非常にスピーディです。

早い会社では、最短即日で査定し、数日以内に現金化できるケースもあります。

急いでいる方にとっては大きなメリットです。

残置物・ゴミ・清掃不要でそのまま買取可能

専門業者は、特殊清掃や片付け業者と連携しているため、

室内にゴミ・家具・遺品が残った状態でも問題なく買い取れます。

売主が片付けの費用や手間を負担する必要がありません。

査定後の減額なし・秘密厳守の徹底

事故物件市場では「査定後の減額」が問題になることがありますが、信頼できる業者は減額を行わないと明言しています。

さらに、事故内容を外部に漏らさない秘密厳守を徹底しており、プライバシー面でも安心です。

近隣に知られず売却したい方にも向いています。

弁護士など専門家との連携がある

事故物件は、相続・共有名義・滞納など複雑な案件と重なることが多くあります。

そのため、弁護士・司法書士など専門家と連携体制を持つ業者は対応力が高く安心です。

売却手続きで困ったときの相談先があることは大きなメリットです。

専門業者に依頼するメリットの総まとめ

事故物件を売却するとき、専門業者に依頼することで得られる安心感は非常に大きいです。

ここでは、そのメリットを3つのポイントに整理しました。

売却方法で迷っている方は、ぜひ判断材料にしてください。

時間短縮｜最短で即日現金化が可能

専門業者は買主を探す必要がないため、売却までの時間が圧倒的に短いです。

急ぎの相続整理や支払いの都合がある場合でも、数日以内に現金化できるケースがあります。

時間のストレスを減らしながら売却が進むのは大きな利点です。

費用ゼロ｜仲介手数料・清掃費用がかからない

専門業者での買取は、仲介手数料がかからず、清掃や片付けも不要です。

つまり売主が負担する費用がほぼゼロになります。

リフォーム代をかける必要がなく、コスト面で非常に有利です。

安心感｜トラブル回避・契約不適合責任が免除される

事故物件の売却で特に不安なのが「売却後のトラブル」です。

しかし専門業者の場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除される契約が一般的です。

引き渡し後にクレームや請求が起こる心配がなく、安心して売却できます。

まとめ：事故物件の売却・買取は専門業者に相談するのが最短ルート

事故物件の売却や買取には、一般の不動産とは異なる専門的な知識と経験が必要です。

相場より価格が下がるリスク、売却期間の長期化、契約不適合責任の不安など、通常物件にはない課題が多くあります。

だからこそ、事故物件の実績が豊富な専門業者に相談することが「早い・安全・適正価格で売る」ための近道になります。

専門業者であれば、残置物のまま買取・スピード対応・秘密厳守といったサポートが整っているため、売主の負担を最小限に抑えられます。

この記事では、事故物件売却で多く検索される疑問に対して、MECEに整理しながらわかりやすく解説しました。

「どう進めたらいいかわからない…」という方も、まずは信頼できる専門業者に相談することで、状況が一気に前へ進みます。