「不動産を売るなら、いつが一番お得なのだろう…？」と迷っていませんか。
この記事では、売却タイミングを判断するうえで欠かせない「市場の動き」「築年数」「税金」「金利」という4つの軸を、初心者の方にもわかりやすく整理してお伝えします。
読み終えるころには、ご自身の状況に合う“損しない売り時”が自然と見えてきますので、ぜひ気軽に読み進めてみてください。
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【執筆・監修】 |
「あなたのための不動産屋さん」の記事は、宅地建物取引士・空き家相談士・情報漏洩管理士の西村 が執筆・監修。不動産業界で培った33年超の経験をもとに、売却が難しい不動産のリアルな解決策を発信。現場で培った知識と実例を、読者目線でわかりやすく解説。
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不動産を売るタイミングは「市場・相場」で大きく変わる
不動産をできるだけ良い条件で売るためには、市場の動きを読むことがとても大切です。
市場が活発な時期なら買い手が増え、競争力が高まって希望額に近い売却がしやすくなります。
反対に、市場が弱い時期に売り出すと、価格交渉が厳しくなり値下げリスクが高まることもあります。
ここでは、不動産を売るタイミングを判断するために知っておきたい「市場・相場」の見方を整理します。
市場相場を正しく判断する3つの指標
「今は売り時なのか？」と迷ったら、次の3つを確認することで、おおよその方向性が見えてきます。
難しい専門知識は必要ありません。
基礎データを見るだけで、市場の強弱がある程度つかめます。
売却タイミングを読み違えないために欠かせない指標なので、まずはここを押さえておきましょう。
- 周辺エリアの成約価格の推移
- 販売中物件数（在庫）の増減
- 不動産価格指数や市況レポートの動向
成約価格が上がっている時期は、市場が強く売りやすい傾向があります。
販売物件数（在庫）が急増している時は、競合が増えて価格調整が入りやすくなります。
価格指数は国や機関が公表しているため、信頼性の高い相場判断材料になります。
売れやすい時期・売れにくい時期の特徴
市場の動きだけでなく、「季節」によっても売れやすさは大きく変わります。
買い手が動くタイミングに合わせて売り出すと、内見が増えやすく、売却成功率も高くなります。
不動産を売るタイミングは、相場と季節の“ダブルチェック”がポイントです。
春・秋の売りやすい時期のメリット
春と秋は転勤・入学・新生活などのタイミングと重なり、買い手が積極的に動く季節です。
そのため内見数が増え、競争力が高まりやすいのが特徴です。
適正価格でも売れやすい時期なので、希望額に近い売却を狙いやすくなります。
市場が悪い時期でも“売ったほうが良い”ケース
「市場が弱い＝売らないほうがいい」とは限りません。
次の要素がある場合は、市況よりも持ち続けるデメリットのほうが大きくなりやすいです。
空き家リスクや固定資産税の負担が重い場合は、早めの売却判断が結果的に有利になります。
老朽化や維持費の増加が続くと、売却価格は下がる傾向があるため注意が必要です。
築年数と建物の状態で変わる「家を売るタイミング」
不動産の価値は築年数に最も強く影響されます。
戸建てでもマンションでも、築年数が進むほど建物価値は下がりやすく、売却価格にも直接反映されます。
そのため「いつ売るべきか？」を判断するときは、建物の老朽化スピードと寿命を知ることが大切です。
築年数ごとの売却しやすさの目安
築年数によって買い手の印象・価格の動きが変わってきます。
とくに戸建てとマンションでは価値の下がり方が異なり、売りやすい時期も変わります。
売却の判断は築年数の“節目”を意識するのがポイントです。
築10〜20年は売却のベストゾーン
この時期は設備が比較的新しく、買い手にとって「リフォーム前提でなくそのまま住める」安心感があります。
修繕リスクも低めなので、価格が安定しやすく需要が高くなる時期です。
マンションでは共用部分の修繕も計画的に進みやすく、戸建てでは基礎や主要構造が問題ないケースが多い点も強みです。
築20年以上は“土地評価メイン”で売却が決まる
築20年を超えると、建物価値はほぼゼロ評価になるケースが増えます。
そのため実質的には「土地としての評価」が中心になり、建物の状態が悪いほど売却価格も下がりやすくなります。
売るタイミングを先送りすると老朽化が進み、結果的に損をしやすいため注意が必要です。
リフォームして売るべきか・そのまま売るべきか
多くの人が迷うポイントですが、結論としては「高額リフォームはほとんどの場合おすすめできません」。
理由は、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが多いからです。
買い手は自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えるため、むしろ無理に直さず原状のまま売ったほうがコスパが良いケースが大多数を占めます。
税金・控除制度から逆算する「不動産売却のタイミング」
不動産売却では、税制を理解しておくことが手取り額を最大化する鍵になります。
税金は“いつ売るか”で負担額が大きく変わるため、タイミングを見誤ると数十万〜数百万円の差になることもあります。
ここでは、節税につながる主要制度をタイミング別にわかりやすく整理します。
所有期間5年の境目は売却タイミングに重要
不動産売却では「所有期間が5年以下か・5年超か」で税率が大きく変わります。
とくに5年以下の短期譲渡は税率が倍になるため、売る時期を慎重に判断する必要があります。
あと少しで5年を迎える場合は、売却時期をずらすことで大幅な節税につながるケースもあります。
3,000万円特別控除を使える期限を意識する
マイホームを売却する場合に使える3,000万円特別控除は非常に強力です。
ただし制度には期限があり、住まなくなってからの売却は“3年以内”が原則です。
この期限を超えると控除が使えず、税負担が一気に重くなるためタイミングの見極めが非常に重要です。
相続した空き家に使える特例（3,000万円控除）
相続した実家でも、一定の要件を満たすと3,000万円控除が使える可能性があります。
ただし、この特例にも期限があり、売るタイミングを逃すと適用できなくなります。
相続した空き家を持っている場合は、制度の要件や期限をチェックし、早期に動くことで節税効果を最大化できます。
＞＞＞ 相続空き家の現状と対策｜放置コストと老朽化から読む“売り時”サイン
固定資産税・管理費・老朽化による値下がりなど、「放置コスト」を具体的に整理できます。
金利・ローン状況から判断する「売却すべきタイミング」
不動産を売るタイミングは、金利と住宅ローン残債の状況によって大きく左右されます。
とくに金利は買い手の心理に直結し、ローン残債は「そもそも売れるかどうか」を決める重要な要素です。
ここでは金利・ローンの観点から、後悔しない売却タイミングをわかりやすく整理します。
金利上昇局面は早めの売却が有利
金利が上昇すると、買い手の月々の返済額が増えるため購買力が下がります。
その結果、内見数が減ったり、価格交渉が発生しやすくなるなど、売り手にとって不利な状況が生まれます。
市場が弱る前に動くことで、良い条件での売却が期待できるため、金利上昇の兆候があるときは早めの判断が有利です。
ローン残債が売却価格を上回る場合の判断
いわゆるオーバーローン状態の場合、売却には慎重な判断が必要です。
ただし住み替えローンや任意売却など複数の選択肢があるため、必ずしも売却を諦める必要はありません。
早期に専門家へ相談することで、選べる対処法が広がりやすく、結果的に損失を抑えられるケースも多くあります。
住み替え・転勤のタイミングは計画的に
新居購入と売却を適切に計画しないと、二重ローンや仮住まいなどの負担が発生する可能性があります。
理想は、売却と新居探しを同時進行で進めることです。
とくに転勤など期限が決まっている場合は、早めの準備が成功のカギになります。
売却タイミングを“全体像から整理したい”方はこちら。
＞＞＞ 不動産を売るタイミングは「4つの判断軸」で決まる【全体ガイド】
市場・築年数・税金・金利をまとめて俯瞰できる親記事です。
まとめ：不動産を売るタイミングは「複数の軸」で判断する
不動産売却は「この時期が正解」という単純なものではありません。
市場動向・築年数・税制・金利という4つの軸を総合して判断することで、もっとも損をしない“あなたにとっての売り時”を見つけられます。
この記事では一つの軸に焦点を当てましたが、複数の要素を横断して判断したい場合は、全体像をまとめた総合ガイドが役に立ちます。
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