相続した不動産を売却する流れ！初心者に安心の手順と注意点を解説

「親から不動産を相続したけど、どう進めればいいの？」

そんな疑問や不安をお持ちの方は多いですよね。

実際、相続不動産の売却には法律や税金など複雑な手続きが絡んできます。

この記事では、初心者にもわかりやすく、売却の流れを順を追ってご説明します。

注意点やトラブルの回避方法も丁寧に解説していますので、読めば安心して売却に進めますよ。

相続不動産の売却に必要な基本知識

まずは、売却に取りかかる前に押さえておくべき知識を整理しましょう。

ここを理解しておくことで、余計なトラブルを避けられるようになりますよ。

基礎を知っておくことがスムーズな売却の第一歩ですね。

相続登記（名義変更）を済ませておく

相続した不動産の名義変更は、売却前に必須の手続きですね。

この手続きを相続登記と呼びます。

司法書士に依頼するケースが多く、数万円〜十数万円の費用がかかりますよ。

登記が済んでいないと、買い手に引き渡すことができません。

また、登記手続きには戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書などが必要です。

自分で進めることも可能ですが、不備があると手続きが長引くリスクもあります。

そのためプロに任せるのが安心ですね。

【重要】相続登記は義務化されました

2024年4月1日から、相続によって取得した不動産の名義変更（相続登記）が法律で義務付けられました。

相続が発生したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは「登記の放置による相続トラブル」を防ぐために設けられた新しいルールです。

相続が完了していなくても、単独で登記できる仕組みも用意されていますので、早めの対応を心がけましょう。

遺産分割協議が必要な場合

相続人が複数いる場合は、誰がその不動産を引き継ぐか話し合う必要があります。

これを遺産分割協議といいますよ。

全員の合意がないと、不動産を売却することはできません。

このとき作成されるのが遺産分割協議書です。

これも公正証書化しておくと、あとあとトラブルになりにくいですよ。

兄弟間で意見が食い違うケースも多く、早めに話し合っておくのがコツですね。

協議がまとまらない場合、家庭裁判所に持ち込むこともあります。

相続税・譲渡所得税の確認

不動産を相続して売却すると、税金が発生する可能性があります。

相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。

この金額を超えなければ相続税は不要です。

しかし、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますよ。

取得費や売却費用などを差し引いて課税対象額を計算します。

また、空き家特例などを使えば税額を大幅に減らせるケースもあります。

税理士に相談して最適な節税策を検討するといいですね。

相続不動産売却の流れをわかりやすく解説

ここでは実際の売却のステップを順番に解説していきます。

段取りを知っておくことで、安心して進められますよ。

各ステップのポイントや注意点もあわせてお伝えします。

不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。

査定価格だけで選ぶと、後悔することもありますよ。

余談ですが、【車の一括査定】でも高額査定でのトラブルが起きています。

実績・口コミ・対応の丁寧さなども比較するポイントですね。

無料一括査定サイトを活用すれば、複数社の見積もりを手軽に取れます。

そのうえで、説明が分かりやすく、こちらの話をきちんと聞いてくれる会社を選びましょう。

専門性が高い会社や、相続不動産に強い会社もあります。

急いで決めず、相性や信頼感を重視するのが正解ですね。

売却活動と契約締結

不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。

物件の写真撮影や間取り図作成をして、広告を掲載します。

内見（見学）対応も必要なので、掃除や整理整頓はしっかり行いましょう。

買主が決まれば、売買契約を結びます。

このとき、重要事項説明が行われますので、しっかり確認してください。

契約後は手付金の受け取りと、引き渡しまでの準備が始まります。

引っ越しや抵当権の抹消など、やることは多いので、計画的に動きましょう。

決済と引き渡し

売却活動の最終段階が、決済と引き渡しです。

買主から残代金を受け取り、物件を正式に引き渡します。

このとき、登記の移転手続きも同時に行われます。

通常は司法書士が間に入り、双方の手続きを代行します。

必要書類や本人確認書類などを忘れずに準備しておきましょう。

引き渡し後は、譲渡所得の計算と確定申告の準備も始めてください。

一連の流れが完了すれば、相続不動産の売却は終了ですね。

相続不動産売却時の注意点と失敗例

相続不動産の売却には、思わぬ落とし穴も多く存在します。

ここでは、よくある注意点や実際の失敗例を紹介しますね。

事前に知っておくことで、トラブルを回避できますよ。

名義変更をしないまま売却を進めた

相続登記を怠ったまま売却しようとすると、契約が成立しません。

買主に迷惑がかかり、信頼を失う原因にもなります。

名義が被相続人のままでは、引き渡しができないのです。

また、税金の申告にも支障をきたす可能性がありますよ。

トラブルを避けるためにも、登記の完了は最優先ですね。

司法書士に依頼することで、確実に手続きを進められます。

後回しにせず、早めに対応しましょう。

相続人同士の意見がまとまらなかった

遺産分割協議がこじれると、売却そのものができなくなります。

誰が何を相続するか、あらかじめ話し合いをしておくことが重要です。

特に不動産は分けづらく、揉めやすい財産ですからね。

協議が難航した結果、裁判沙汰になることもあります。

その間は固定資産税など、維持費だけがかかり続けます。

時間も労力も奪われてしまいますよ。

信頼できる専門家のサポートを受けるのが安心です。

税金の知識が不十分だった

相続や売却には、相続税・譲渡所得税が関わります。

知識がないまま進めると、思わぬ税額を請求されることがあります。

空き家特例や控除制度を活用すれば、税額を軽減できるのです。

知らずに損してしまう人も少なくありません。

税理士に相談することで、最適な申告方法を教えてもらえます。

知識の不足は損失につながるので、注意が必要ですね。

不安な点は、専門家に聞くのが一番です。

よくある質問（FAQ）

ここでは、読者の方からよく寄せられる疑問をまとめました。

初めての方でも安心して進められるようにお答えしますね。

気になる点があれば、ぜひチェックしてみてください。

Q. 名義変更（相続登記）はいつまでにすればいいの？

2024年4月1日から、相続登記は法律で義務化されました。
相続が発生したことを知った日（通常は被相続人の死亡日）から3年以内に登記を行う必要があります。
この期限を過ぎると、10万円以下の過料（ペナルティ）が科されることがあります。
また、登記をしないと、売却も進められないため、準備の第一歩と考えましょう。
相続開始から時間が経つと、必要書類の取得が難しくなることもあります。

Q. 売却代金は相続人でどう分けるの？

売却代金の分け方は、基本的に遺産分割協議で決めた不動産の持分割合に応じて分配されます。
たとえば、相続人が3人で持分を1/3ずつ登記した場合、売却代金も3等分するのが原則です。

ただし、協議で「兄が多めに負担していたから多く受け取る」などと合意すれば、その割合で分けることも可能です。
後々のトラブルを避けるためにも、書面（協議書）に残すことが大切です。

Q. 相続税は必ずかかるの？

いいえ、多くのケースで相続税はかかりません。
基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人）を超えた場合のみ課税されます。
法定相続人が2人なら、「3,000万円＋600万円×2＝4,200万円」までが非課税の基礎控除です。
配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを活用すれば、税額を抑えられる可能性があります。
ただし、不動産が高額な場合は注意が必要です。
不安な方は、税理士に試算してもらうのが安心ですよ。
納税期限は10か月以内ですので、準備も忘れずに。
控除制度なども上手に活用しましょう。

Q. 相続登記をしないと他の手続きに支障はあるの？

はい、相続登記を済ませないと、不動産の売却・担保設定・賃貸契約・建物の解体申請などが一切できません。
また、空き家特例のような税制優遇を受ける手続きにも支障が出ることがあります。
名義が被相続人のままでは、法的に処分権限が認められないため、他の行政手続きでも不備とされてしまいます。
相続登記は単なる形式的な手続きではなく、「不動産を動かす前提条件」と考えて、できるだけ早めに対応しましょう。

Q. 売却後の確定申告で注意すべきことは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告が必要です。
注意したいのは、「取得費がわからない」と譲渡所得が大きくなり、税額が高くなるケースです。
被相続人の購入時の契約書や領収書などがあれば、取得費として控除できます。
見つからない場合は、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されることもありますが、損になる場合があります。
迷ったら税理士に相談するのが確実です。

まとめ：相続不動産は早めの対処が鍵

相続不動産の売却は、段取りと準備がとても大切です。

登記・税金・協議など、多くの工程をスムーズに進めるには早めの対策が有効です。

放置してしまうと、トラブルや負担が増すリスクもあります。

この記事を参考に、一つずつ着実に進めていただければと思います。

不安なことがあれば、専門家に相談しながら進めるのがおすすめですよ。

大切な財産を安心して手放すために、今こそ一歩を踏み出してみましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。