「住まない実家は相続してはいけない」——そんな言葉を聞いて不安を感じた方へ。
この記事では、相続した実家が思わぬ「負債」になる理由と、その対処法をやさしく解説します。
売れない田舎の家、処分費用、放置リスク、相続放棄の判断ポイントまで、実際に困っている方が知っておくべきリアルな情報を網羅しています。
「今はまだ大丈夫」と思っている方にも、早めの行動が未来を変えるきっかけになりますよ。
「住まない実家は相続してはいけない」と言われる理由とは？
住む予定のない実家を相続することに対して、「相続してはいけない」といった警告めいた言葉を見かけることがあります。
いったいなぜ、そのように言われるのでしょうか。
ここでは、相続した実家が「資産」ではなく「負債」となる背景と、相続直後に直面する“想定外の負担”について解説します。
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住まない家が「資産」ではなく「負債」になる現実
多くの方が「不動産＝財産」と考えがちですが、住む予定のない家を持つことで、逆にマイナスを生む可能性があるのです。
特に田舎や築古の実家は、活用の目処が立たなければ、維持するだけでコストとリスクを抱えることになります。
ここでは、実際にどんな負担が発生するのかを具体的に見ていきましょう。
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固定資産税や維持管理コストが継続的に発生
住んでいない家でも、所有している限り固定資産税や都市計画税が毎年かかります。
さらに、庭の草刈りや建物の通風、雨漏り点検など、維持管理のためのコストや手間も継続的に必要です。
空き家状態の家は、誰も住んでいない分だけ老朽化が進みやすく、放置すればするほど後戻りできない損失になります。
住んでいなくても老朽化や近隣クレームの原因に
空き家は使われていない分、湿気がたまりやすく、カビや木材腐食などが加速しやすい傾向にあります。
外壁が剥がれたり、屋根が崩れたりすれば、近隣に迷惑がかかるリスクもあります。
「草木が伸びすぎて通行人に迷惑をかけている」「虫や動物が出て困っている」など、クレームや苦情の温床になりやすいのが空き家の怖さです。
親の死後に訪れる“想定外の負担”
親が亡くなって実家を相続したとき、思った以上に多くの手続きや処理が必要になることをご存知でしょうか？
「とりあえずそのままにしておこう」と放置してしまうと、後から大きな手間や出費に繋がってしまいます。
この章では、相続直後に発生しやすい“想定外の負担”についてご紹介します。
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名義変更・清掃・片付けなど初期手続きの煩雑さ
実家を相続した場合、まず必要なのは名義変更（相続登記）です。
2024年からは相続登記が義務化されており、怠ると過料（罰金）が発生する可能性もあります。
また、遺品整理や家の清掃、不要品の処分など、感情的にも肉体的にも負担の大きな作業が待っています。
相続後すぐに売れない家も多数ある
「いざとなれば売ればいい」と思っていた実家が、実際には売れないケースも少なくありません。
築年数が古い・田舎にある・再建築不可など、買い手が付きづらい条件が重なっていると、売却までに1年以上かかることも。
売却できずに放置しているうちに、家がさらに傷み、ますます売れなくなる…そんな悪循環に陥ってしまうのです。
田舎の実家がなぜ売れない？売れない家の特徴とは
「田舎の実家を相続したけど、なかなか売れない…」という声は、実はとても多いのです。
特に1年以上売れ残っているケースには、必ず共通する“理由”があります。
この章では、田舎の実家がなぜ売れないのか、そして売れない家に共通する特徴について詳しく解説します。
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1年以上売れない家には必ず理由がある
「家が売れない」と一口に言っても、その背景には様々な要因が複雑に絡み合っています。
特に1年以上売却に至らない家は、不動産市場において“買い手がつきにくい物件”として見なされている可能性が高いです。
まずは、どんなエリアや状態の物件が売れ残りやすいのかを確認してみましょう。
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需要の少ないエリア（過疎地・災害エリア）
人口が減少している地域や、高齢化が進んでいる過疎地では、そもそも住宅の需要が少ない傾向にあります。
「買いたい人がいない」状態では、いくら安くしてもなかなか売れません。
また、過去に災害（地震・水害・土砂崩れなど）の履歴がある地域も、リスクを懸念して敬遠されがちです。
築年数の古さによる耐震・建替え制限
築30年以上の古い家は、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。
購入後に大規模な耐震工事やリフォームが必要になることが想定されるため、買い手側が慎重になるのは当然です。
さらに、建物が老朽化していても、建て替えすらできない制限があるケースもあります。
共通する「売れない家」の6つの特徴
不動産業者が「売れない家」として判断する物件には、ある程度共通する特徴があります。
ここでは、その代表的な6つのポイントをご紹介します。
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再建築不可物件である
建物を解体したあと、新しく家を建て直すことができない「再建築不可」の土地は、買い手にとって大きなハードルです。
この制限があると、リノベーションや再活用の選択肢が著しく制限され、投資目的での購入も難しくなります。
接道義務を満たしていない土地
建築基準法では、土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければ新築できません。
この条件を満たしていない場合、新たに家を建てられず、再建築不可と同様の扱いを受ける可能性があります。
価格が相場より明らかに高い
売主側が相場を無視して希望価格を設定してしまうと、買い手が見向きもしなくなります。
1年以上売れ残っている物件の多くが、この「価格設定ミス」によるものです。
不動産の適正価格は、近隣の取引事例や市場動向を踏まえて見直す必要があります。
残置物・ニオイ・カビなどで印象が悪い
内見に訪れた際、部屋に遺品や家具がそのまま残っていたり、カビ臭・生活臭が漂っていたりすると、買い手の印象は一気に悪くなります。
いくら立地が良くても、第一印象で敬遠されてしまうことはよくあるのです。
売却依頼先の不動産会社が適切でない
地域の特性や物件の特徴を理解していない不動産会社に依頼すると、買い手への訴求がうまくできません。
また、「囲い込み」と呼ばれる、自社だけで売却を決めようとする非協力的な営業方針が取られることも。
売却が長引く原因になるため、業者選びは慎重に行うべきです。
親の死後に家を処分する費用のリアル
「親の家を処分しなければならないけど、いったいどれくらい費用がかかるのだろう？」
相続後の実家には、さまざまなコストが発生します。
思った以上にお金がかかり、「放置していた方がよかったかも…」と後悔する前に、必要な費用を把握しておきましょう。
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主にかかる4つの処分コスト
実家を売却・処分する際に発生しやすい代表的な費用は、次の4つです。
それぞれの目安金額を知っておくことで、事前に資金計画が立てやすくなります。
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1. 解体費用：30坪で100万〜200万円が目安
老朽化が進んでいて買い手がつかない家は、建物を解体して更地にすることで売却しやすくなります。
一般的な木造住宅30坪の場合、解体費用は100万〜200万円が相場です。
なお、アスベストが含まれていたり、重機が入らない立地ではさらに費用がかかることもあります。
2. 家財処分・片付け費：トラック1台で数万円〜
遺品や家具・家電がそのまま残っている場合、専門業者に片付けを依頼することが多いです。
軽トラック1台分で2〜4万円程度が目安となり、量が多ければ10万円以上かかるケースもあります。
自治体のゴミ収集では対応しきれない場合が多いので、プロへの依頼が現実的です。
3. 名義変更・登記費用
不動産の所有権を親から子へ移すには、相続登記という手続きが必要です。
この際には、登録免許税や司法書士への報酬などが発生し、相場は5万〜10万円前後が一般的です。
放置してしまうと後から手続きが煩雑になるため、早めに対応しておきたいポイントです。
4. 仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）
不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
売却価格が400万円を超えると、「価格×3%＋6万円＋消費税」が一般的な計算式です。
たとえば1000万円の物件なら、仲介手数料はおよそ39万6,000円（税込）ほどになります。
放置による“見えない損失”にも注意
「今はまだいいかな」と処分を先延ばしにしていると、思わぬコストが膨らんでしまうことがあります。
ここでは、空き家を放置することで発生する“見えない損失”に注目してみましょう。
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老朽化による資産価値の目減り
誰も住んでいない家は、風通しやメンテナンスがされないために老朽化が進みます。
年数が経つほど建物の資産価値は減少し、最終的には建物の評価がゼロになってしまうことも。
売却チャンスを逃し、価値が落ちてからでは後悔しても遅いのです。
特定空家認定で固定資産税が最大6倍
空き家の状態が悪く、倒壊や景観悪化などの恐れがあると判断された場合、「特定空家」に指定されることがあります。
この認定を受けると、本来1/6に軽減されていた固定資産税の優遇が解除され、最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
特定空家への指定は年々増加しており、完全に無視できないリスクです。
倒壊リスクや火災・不法投棄被害
空き家を放置したままだと、老朽化により倒壊の危険性が高まります。
また、不審者の侵入や不法投棄、放火などの犯罪の温床になるケースもあります。
最悪の場合、近隣住民に被害を与え、損害賠償を求められるリスクも考えられるため、早期対策が肝心です。
売れない家の処分方法6選｜状況別にベストな選択を
「売れない家をどうやって手放せばいいのか…」
そう悩んでいる方は多いですが、実は状況に応じて選べる処分方法は複数あります。
この章では、代表的な6つの選択肢をメリット・デメリット付きでご紹介します。
それぞれの特徴を知り、自分にとって最適な方法を見つけましょう。
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1. 現状のまま仲介売却する
もっとも一般的な処分方法が、不動産会社に仲介を依頼して、買い手を探す方法です。
「できるだけ高く売りたい」「リフォームする予定の人に譲りたい」と考えている方に向いています。
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メリット：相場に近い価格で売却可能
買い手と直接交渉できるため、希望条件に近い形で売却できる可能性があります。
物件の立地や状態が良ければ、市場価格通りで売れることも。
売却益をできるだけ確保したい方にはおすすめの方法です。
デメリット：時間がかかり、内覧対応が必要
買い手が見つかるまでに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。
また、空き家でも内覧対応や掃除、管理が必要になり、精神的にも手間がかかります。
「すぐ手放したい」「遠方に住んでいて対応できない」人には不向きです。
2. 解体して更地として売却
築年数が古く、家自体に価値がつかない場合は、解体して「土地」として売り出すという選択肢があります。
老朽化した建物がないことで、買い手にとって魅力的な物件になります。
土地の魅力を高めるが、固定資産税が増額
建物がある土地には固定資産税の軽減措置がありますが、更地にするとそれがなくなります。
そのため、毎年の税負担が最大6倍になる可能性があります。
「長期間売れ残った場合のコスト」にも注意が必要です。
自治体の解体補助金を活用できる場合も
空き家対策の一環として、解体費用の一部を補助してくれる自治体もあります。
最大100万円程度の補助が出ることもあるので、事前に市区町村へ相談してみましょう。
3. 空き家バンク・マッチングサービスを利用
地方自治体が運営する「空き家バンク」に登録すれば、地方移住やセカンドハウス需要のある買い手とマッチングできる可能性があります。
「田舎の実家だけど誰か活用してくれたら…」という方におすすめです。
地方自治体主導で需要とマッチすれば売却可能
古民家や自然に囲まれた物件は、近年注目されているリモートワーカーや二拠点生活希望者からの需要があります。
魅力が伝われば、都会では出会えない買い手が現れることもあります。
条件によりマッチングに時間がかかる
登録は無料ですが、地域によっては登録件数に対して買い手が少ない場合もあります。
「登録したけど1年以上反応がなかった」という声もあるため、並行して他の手段も検討しましょう。
4. 不動産買取業者に依頼する
「手間をかけず、すぐに手放したい」という方には、不動産の買取専門業者に売却する方法が最適です。
仲介と違い、買い手を探す手間がなく、契約までのスピードが早いのが特徴です。
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仲介手数料不要・現状渡しOK
業者が直接買い取ってくれるため、仲介手数料は発生しません。
また、リフォームや家財処分をせず「そのままの状態」で売れることが多いです。
手間をかけずに現金化したい人に最適です。
ただし市場価格より安くなる
業者は転売利益を前提に買い取るため、価格は市場価格の7〜8割程度になる傾向があります。
価格よりスピードや確実性を優先したい人向けの選択肢です。
5. 隣人や地元地主への直接譲渡
実家の隣の土地を所有している方や、地元で土地を活用したい人に対して、直接交渉する方法もあります。
うまくいけば、仲介手数料もかからずに売却が成立します。
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境界調整や土地活用ニーズがあれば交渉成立の可能性
隣接地をまとめて使いたいと考える人にとって、実家の土地が「ほしい場所」になっているケースもあります。
タイミングと条件が合えばスムーズな売却につながる可能性もあります。
感情的トラブルに発展しないよう注意が必要
個人間のやりとりは、書面の不備や認識のズレからトラブルになることも。
契約書は必ず専門家を通すなど、リスク管理を忘れないようにしましょう。
6. 相続放棄・国庫帰属制度
「もうどうにもならない」「持っていると損しかない」と感じた場合は、相続放棄や国庫への土地返却という選択肢もあります。
いずれも要件や手続きがあるため、慎重に検討しましょう。
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相続放棄：家庭裁判所で手続き。他の財産も放棄
家庭裁判所に申立てを行い、法的に相続を放棄することで、実家を含む一切の財産・負債の権利を放棄できます。
ただし、他の相続財産（預金・土地など）も全て放棄対象となる点に注意しましょう。
国庫帰属制度：建物解体と負担金が条件（20万円〜）
2023年から始まった新制度で、土地を国へ引き渡すことができます。
ただし建物の解体が必要で、申請には負担金（概ね20万円〜）と厳しい審査があります。
不良土地は申請自体が通らない可能性もあるため、注意が必要です。
相続放棄はいつ・どう判断すべきか？
「住まない実家を相続したくない」「負債になりそうで不安」
そんなときに選択肢として浮かぶのが「相続放棄」です。
しかし、相続放棄は簡単にできるものではなく、タイミングや手続き、リスクについて正しく理解しておく必要があります。
この章では、相続放棄の基本知識と、実際に放棄すべきかどうかを判断するための基準をわかりやすくご紹介します。
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相続放棄の基礎知識と注意点
まずは、相続放棄がどういった制度なのか、基本的な知識と注意点を押さえておきましょう。
「やっぱりやめた」は通用しない制度ですので、誤解のないようにすることが大切です。
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放棄は3ヶ月以内が原則。期限を過ぎると相続確定
相続放棄は「自己のために相続の開始を知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があります。
この期限を過ぎてしまうと、法的には相続を「承認」したとみなされ、放棄ができなくなってしまいます。
特に実家しか財産がない場合でも、「売れない物件」を相続してしまうリスクがあるため、期限には十分注意しましょう。
一度放棄すると取り消せない
相続放棄は一度申請して受理されると、原則として取り消すことはできません。
「やっぱり家だけ欲しい」「あとで気が変わった」という理由では、撤回することはできないのです。
放棄するかどうかを決める前に、実家の価値や状態、他の相続財産も含めて冷静に判断することが重要です。
相続放棄を検討すべき3つのケース
相続放棄を視野に入れるべきかどうか、判断に迷う方も多いと思います。
ここでは、実際に相続放棄を検討すべき典型的な3つのケースを具体的にご紹介します。
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1. 売却不能な不良資産しかない
相続財産のほとんどが、再建築不可・接道なし・災害履歴ありなどの「売却困難な不動産」である場合は、相続放棄を考えるべきです。
こういった不動産は、所有しているだけで固定資産税や管理費用がかかり、買い手がつかないまま放置するリスクが高まります。
負動産を引き継いでしまう前に、客観的に判断しましょう。
2. 他の相続人と揉める可能性が高い
親族間で遺産分割に関する意見の食い違いや、過去のトラブルがある場合も要注意です。
相続放棄を選ぶことで、面倒な遺産分割協議に関わらずに済むというメリットがあります。
特に複数人で共有名義になる不動産は、その後の売却・管理でトラブルになりやすいため、慎重に判断しましょう。
3. 老朽化・再建築不可・災害リスクの高い家
築年数が古く、雨漏りや傾きがある家は、見た目以上に修繕費・管理費用がかさみます。
特に昭和40年代以前の住宅は、耐震性や建材の安全性にも不安があり、住むには大がかりな改修が必要です。
また、再建築不可の物件は一度取り壊すと、新たな家を建てることができません。
これは、接道義務や市街化調整区域などの制限が理由で、土地の活用が大きく制限される点に注意が必要です。
さらに、土砂災害警戒区域や浸水被害のリスクが高い場所も、将来的な安全性に不安が残ります。
このような物件を相続しても、買い手が現れず売却も賃貸も難航する恐れがあるため、放棄を視野に入れる判断も有効です。
家が売れないとどうなる？最悪のシナリオと対策
「売れないから放っておこう…」「そのうちどうにかなるだろう」
そんな気持ちで空き家を放置してしまうと、後になって思わぬトラブルや費用負担が降りかかってくる可能性があります。
この章では、家を売れないまま放置した場合にどうなるのか、そして“負債化”を防ぐための対策について、わかりやすく解説します。
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売れないまま放置した場合の結末
売れない家を長期間放置していると、法律上のペナルティや近隣トラブルなど、取り返しのつかないリスクが現実化してきます。
最悪のケースでは、強制的に解体されるだけでなく、高額な費用を請求されることもあります。
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行政による「代執行」で強制解体＋費用請求
放置された空き家が著しく老朽化し、倒壊や火災の恐れがあると判断された場合、自治体が「特定空家」に指定することがあります。
この状態が改善されないと、行政が所有者に代わって解体を行う「行政代執行」が実施される可能性があります。
そしてその解体費用は全額、所有者に請求されます。
空き家を「そのままでも大丈夫」と甘く見ていると、突然数十万円〜数百万円の請求が届くこともあるのです。
老朽化による第三者への被害＝損害賠償請求リスク
屋根材が飛んで隣家の車を傷つけたり、崩れたブロック塀が通行人を怪我させたり…
こういった事故が空き家から発生した場合、その損害責任は原則として所有者が負うことになります。
損害賠償や慰謝料請求が発生し、結果的に何倍もの費用を支払うことになってしまうケースも少なくありません。
物件が遠方にあっても、「所有している」という事実だけで管理責任を問われるのです。
売れない家を“負債”にしないための行動リスト
では、売れない家が「負債」になってしまう前に、どのような行動をとればよいのでしょうか？
ここでは、今すぐできる3つの具体的なステップをご紹介します。
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まずは査定を受けて価値を把握する
「売れない」と決めつける前に、まずは不動産の無料査定を受けてみましょう。
場所や条件によっては、想定よりも高く評価される可能性もあります。
複数の業者に相見積もりを取ることで、相場を正確に把握できます。
早期に「売却」以外の出口戦略も検討する
空き家の活用方法は売却だけではありません。
賃貸物件として貸し出す、自治体へ寄付を申し出る、シェアハウスとしてリノベーションするなど、さまざまな選択肢があります。
空き家バンクや地域の補助制度をうまく活用することで、思わぬ再活用の道が開けることもあります。
信頼できる買取専門業者や弁護士への相談
「売れない」「相続でもめている」「法的な整理をしたい」といった場合は、
空き家買取専門の不動産会社や、相続に詳しい弁護士に早めに相談するのがおすすめです。
無料相談や出張査定を行っている会社も多く、自分ひとりで悩み続ける必要はありません。
とにかく大切なのは、放置しないこと。
一歩行動することで、大きなリスクを未然に防ぐことができます。
まとめ｜住まない実家の相続は、早期対策がすべてを左右する
ここまで「住まない実家」に関する課題や、放置することで起こりうるリスク、そして対処法について詳しく解説してきました。
実家という言葉にはあたたかい響きがありますが、相続の場面では冷静な判断と具体的な行動が求められます。
最後に、あらためて大切な視点と、今すぐできる一歩についてまとめます。
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相続＝負債になる時代に必要な視点
かつては「不動産を持つ＝資産」でしたが、現代では「維持できなければ負債になる」時代です。
相続した実家が、知らず知らずのうちに家計や人生に負担を与えてしまうケースも少なくありません。
「思い出」だけでは維持できない現実
親との思い出が詰まった家だからこそ、簡単には手放せないという気持ちもよくわかります。
しかし、現実には「感情」と「維持コスト」のバランスをしっかり取らなければなりません。
心の整理と同時に、将来の生活を守るための判断も必要です。
コストとリスクを冷静に見極める力が大切
固定資産税・解体費・名義変更などの費用はもちろん、空き家化による倒壊や訴訟リスクも軽視できません。
「住まない家を持ち続ける意味はあるのか？」
冷静に数字と事実を見つめることが、後悔しない選択につながります。
迷ったら専門家への相談が最も安全
相続や不動産の問題は、自分ひとりで抱え込まず、専門家に相談するのが一番の近道です。
特に「実家の処分をどうすればいいか分からない」と迷ったときこそ、行動するタイミングです。
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放置では何も解決しない。小さな一歩が未来を変える
「めんどうだから後回し」「そのうち考えよう」
こうした先延ばしが、空き家リスクを拡大させる大きな原因となっています。
“とりあえず”でも、一歩踏み出すことが、未来の不安を大きく軽減してくれます。
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最近では、無料で不動産査定や空き家相談ができるサービスも充実しています。
複数社から提案を受けて比較検討することで、「自分にとって一番納得できる処分方法」が見えてきます。
大切なのは“正しい情報を得てから判断する”ことです。
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