相続人が多数いる空き家を放置するとどうなる？手続きと対処法を解説

「相続人が多すぎて、空き家の手続きが進まない…」そんなお悩みをお持ちではありませんか？

この記事では、相続人が多数いる空き家のトラブル事例と、その解決ステップをわかりやすく解説します。

放置によるリスクや、2024年からの法改正、実際の整理・売却の進め方まで、すぐに使える情報をぎゅっとまとめています。

「誰も動かない」「何から始めたらいいか分からない」――そんな時こそ、この記事がきっとお役に立ちますよ。

空き家の相続人が多数いるとどうなる？よくあるトラブルとその背景

空き家の相続人が多くなってしまうと、話し合いや手続きが思うように進まず、「そのまま放置」になってしまうケースが後を絶ちません。

この章では、なぜ相続人が多数になるのかという根本的な原因から、それによって発生しやすい典型的なトラブルまでを丁寧に整理していきます。

なぜ相続人が多数になってしまうのか？

空き家を相続する際、最初は兄弟姉妹など数名だけのはずだった相続人が、時を経て数十人にも増えてしまうことがあります。

これは決して珍しいことではなく、意図せずして家族全体を巻き込んだ大きな問題に発展することもあるのです。

数次相続が原因で相続人が雪だるま式に増える

たとえば、おじいさんの代で相続登記がされず、そのまま年月が流れてしまったケースを想像してみてください。

その間におじいさんの子どもたちが亡くなり、その子どもたちの相続人（つまり孫世代）が権利を受け継ぐ…という「数次相続」が繰り返されるのです。

結果的に相続人が20人〜50人、時には100人近くになることもあり、もはや誰がどのくらいの権利を持っているのか把握すら困難になります。

先々代名義の不動産が登記されず放置されたケース

「祖父の名義のまま」「登記をしていなかった」――このような状態で空き家が放置されると、法的には名義人が既に亡くなっているにもかかわらず、名義だけが宙に浮いた状態になります。

このままでは、売却や貸し出し、修繕などの行為も法的に認められず、実質的に何もできなくなってしまいます。

親族間で相続手続きが未処理のまま放置された背景

「揉めるのが嫌だった」「誰も住んでいないし急がなくていいと思った」

こういった理由で、遺産分割協議をせずに話し合いを先送りにする家族は少なくありません。

ですが、そのまま誰かが亡くなると、さらに新たな相続人が発生してしまい、問題はどんどん複雑化していきます。

相続人多数の空き家が抱える典型的なトラブル

相続人が多いということは、それだけ調整すべき人数も多くなるということです。

ここでは、実際に起きやすいトラブルを具体的にご紹介します。

売却・賃貸に必要な「全員の合意」が得られない

相続した空き家を売却や賃貸に出すには、基本的に相続人全員の同意が必要になります。

ですが、相続人が10人以上に増えてしまうと、ひとりでも「NO」と言えば計画はストップ。

しかも、連絡が取れない人や、遠方に住む人がいると合意形成に半年〜1年以上かかることも珍しくありません。

共有名義による管理・修繕・税金負担の不公平

共有名義になっている場合、それぞれが「持分割合」に応じて税金や管理の責任を負うことになります。

しかし、実際には一部の人だけが清掃・草刈り・固定資産税を負担しているという状況が多いのです。

これが不満や対立を生み、親族間の関係悪化につながることもあります。

登記できず所有者不明土地として行政指導の対象に

登記が長年行われず、誰の所有かもはっきりしない状態になると、国や自治体は「所有者不明土地」として特定空家の扱いを行うようになります。

この場合、行政が解体命令を出したり、固定資産税の優遇を解除したりすることも。

その結果、相続人に思わぬ出費やトラブルが降りかかるケースが増えています。

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「空き家×相続人多数」に関する法制度と義務化への対応

相続人が多数いる空き家の問題は、家族内だけでなく行政レベルでも深刻な社会課題となっています。

そのため、2024年に法改正が行われ、相続登記が義務化されました。

さらに、新しく登場した「相続人申告登記」という制度も、多数相続人が関わるケースで役立つ仕組みとなっています。

ここでは、そうした制度の内容と注意点をわかりやすく整理していきます。

2024年施行の相続登記義務化とは？

2024年4月1日から、不動産を相続した場合に相続登記を3年以内に行うことが法律で義務化されました。

それまでは「やらなくても罰則なし」だった相続登記が、今後は期限付きの義務となったのです。

この背景には、登記がされないまま放置された空き家が増え、所有者不明土地として行政の手を煩わせているという深刻な問題があります。

3年以内に登記しないと過料（10万円以下）の対象に

登記義務を怠ると、法務局から最大10万円以下の過料が科される可能性があります。

「名義を変えていないけど、特に支障はなかったから…」と放置していた場合でも、この法律により必ず登記を行わなければならないことになりました。

期限は“相続があったことを知った日”から3年以内なので、うっかり忘れてしまうと罰則の対象になるおそれがあります。

「正当な理由」がある場合の猶予措置

とはいえ、すべてのケースに機械的に罰則が適用されるわけではありません。

たとえば、相続人の中に認知症の方がいる場合や、法定相続人が不明である場合など、合理的な理由があれば「正当な理由あり」とされ、過料を免れる可能性があります。

この判断は個別のケースによって異なりますので、早めに司法書士や専門家に相談しておくと安心です。

相続人多数でも対応可能な「相続人申告登記」制度

相続人が10人、20人と増えてしまうと、登記手続きだけでも膨大な手間と時間がかかります。

こうした場合の“救済策”として用意されたのが、「相続人申告登記」という新しい制度です。

簡単な申告で法的な義務を果たすことができるため、とくに相続人が多数いるケースで有効です。

申告登記で義務を果たしつつ権利関係を整理する方法

相続人申告登記では、代表者が「自分が相続人の一人である」と申請するだけでOK。

これによって、法的には登記義務を果たしたとみなされ、過料を免れることができます。

しかもこの申告により、不動産の相続人が少なくとも一部把握されるため、相続登記の前段階としても有効です。

簡易な手続きで登記義務を一部免除できるケース

この制度は、相続登記を「できない」場合ではなく、「今は難しいけど後でやる予定がある」というような状況にとても適しています。

とくに、遠方の相続人が多い場合や、連絡が取れない人がいる場合は、まず申告登記を済ませておくだけでも大きな前進になります。

時間をかけて権利関係を整理したあとに正式な相続登記を行えば、罰則を回避しながら計画的に対応することが可能です。

登記後に動く最適時期の考え方を、不動産 売るタイミングは今？知らないと損する5つの判断軸で整理しています。

相続人多数の空き家を処分・整理するための具体的なステップ

「相続人が多すぎてどうにもならない」と諦めていませんか？

実は、正しい順序と手続きを踏めば、空き家の整理・処分はしっかりと進めていくことが可能です。

この章では、相続人の確認から、分割協議、売却・活用までの一連の流れをわかりやすくご紹介します。

まずは相続人の確定と戸籍収集から

最初に行うべきことは、相続人が誰なのかを明確にすることです。

これがはっきりしなければ、どんな話し合いも前に進みません。

被相続人の出生〜死亡までの戸籍を辿る手順

まず、市役所や区役所で被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍を取得します。

この作業で正式な法定相続人が誰なのかが明らかになります。

戸籍は途中で形式や住所が変わっている場合が多いため、漏れなく取得するには多少の手間がかかります。

法定相続人の把握と連絡可能性の確認

戸籍をもとにリストアップされた相続人に対して、住所や電話番号などの連絡手段の有無を確認します。

中には連絡が取れない、行方不明、海外在住というケースもありえますが、ここで状況を把握しておくことが今後の方針決定に大きく影響します。

相続人が多すぎるときの代表的な解決法

相続人が10人、20人と増えてしまうと、全員で話し合いを進めるのは至難の業です。

ここでは、実務的に行われているスムーズに整理を進めるための手法を見ていきましょう。

相続分の譲渡で一部の相続人に集約する

他の相続人から「相続分を譲ってもらう」ことで、名義を1人または少数に集約する方法です。

たとえば、きょうだいやいとこが「そっちで進めてくれていいよ」と譲渡してくれれば、その人が手続きの中心になれます。

印鑑証明や書類手続きの簡略化にもつながるため、非常に有効な方法です。

遺産分割協議で不動産を誰が承継するか決める

相続人全員が納得したうえで、不動産を誰に渡すのかを正式に決めるのが遺産分割協議です。

この際、分割協議書を作成し、署名・押印・印鑑証明書を添付して法的効力のある形にする必要があります。

話し合いでトラブルにならないよう、できれば司法書士や弁護士に同席してもらうのがおすすめです。

協議が不成立な場合は遺産分割調停へ進む

どうしても話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。

中立な第三者である裁判官や調停委員が間に入り、解決へと導いてくれます。

相続人の誰かが強硬な反対をしている場合など、公平な判断を求めるには調停が有効です。

空き家の売却・活用に向けた実務的なステップ

相続手続きが整ったら、次は実際に空き家をどう活用・処分するかを検討するフェーズです。

ここでは「売る」「貸す」「手入れして使う」などの選択肢と、その進め方を整理します。

不動産会社による査定と市場価格の把握

まずは空き家の現在の価値を知るために、不動産会社へ査定を依頼します。

できれば複数社に査定を取り、比較するのが望ましいです。

「築年数が古い」「管理が行き届いていない」場合でも、土地の価値や立地によっては予想以上の金額が出ることもあります。

登記名義の整理後に売却契約を進める流れ

名義が整理されていない状態では、売却契約に進むことができません。

相続登記が完了し、所有者が正式に決まってから売買契約 → 決済 → 引き渡しという流れになります。

この際、契約書の内容や税金の負担も含めて、不動産会社・司法書士と相談しながら慎重に進めましょう。

不動産 売るタイミングは今？知らないと損する5つの判断軸で、所有期間と季節の見極め方が理解できます。

賃貸・リフォームなど活用方法の選択肢

「売るのは惜しい」「思い出があって手放せない」という場合には、賃貸に出したり、リフォームして使う方法もあります。

最近では、空き家バンクやマッチングサイトを利用して、地方移住希望者や事業者とつなぐ仕組みも注目されています。

立地や築年数に応じて、最も無理のない形を選びたいですね。

多数相続人の空き家を放置した場合のリスクと行政対応

「誰が手続きを進めるのか決まらないまま時間だけが過ぎてしまった…」

そんな状態が続くと、空き家はどんどん老朽化し、ついには行政からの指導や処分の対象になってしまいます。

ここでは、空き家を放置することで起こり得る主なリスクと、行政がとる対応についてわかりやすく解説していきます。

放置空き家の代表的なリスク

相続人が多数いると、手続きが進まずそのまま空き家が放置されることもありますよね。

ですが、それによって発生するリスクは思っている以上に深刻です。

以下のようなトラブルは、決して他人事ではありません。

老朽化による倒壊・火災・近隣への損害賠償リスク

管理されていない空き家は、建物の劣化が早く進みます。

屋根の崩落や窓ガラスの落下、強風による外壁のはがれなど、周囲に危険を及ぼすリスクも高まっていきます。

火災や倒壊が発生して第三者に被害が及んだ場合、相続人全員に損害賠償責任が及ぶ可能性もあるため注意が必要です。

固定資産税の優遇措置の解除（6倍課税）

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」として固定資産税が軽減される制度があります。

ところが、空き家が危険な状態とみなされると、この優遇措置が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。

放置し続けることで経済的負担もどんどん膨らんでいくのです。

行政代執行による解体費用の請求

空き家があまりに危険と判断されると、自治体は「行政代執行」を行うことがあります。

これは、持ち主に代わって市区町村が解体や処分を強制的に行う制度です。

その費用は後日、相続人へ請求されるため、放置が結果的に大きな損失につながってしまいます。

「特定空家」に指定されるとどうなる？

空き家問題が深刻化したことを受け、2015年に施行された「空家対策特別措置法」では、特に危険な空き家を「特定空家」として市区町村が指定できるようになりました。

この指定を受けると、さまざまな厳しい行政措置が行われるようになります。

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改善命令や強制撤去の可能性

「特定空家」に認定されると、まずは所有者に対して改善命令が出されます。

これに従わず、危険な状態が続くと、行政が強制的に建物を撤去することもあります。

もちろん、その費用は所有者（相続人）に請求されるため、実質的には負担増＋資産喪失というダブルパンチになりかねません。

市町村による費用負担の請求とトラブル事例

行政が代執行した場合の費用請求をめぐって、相続人間でトラブルが起きることもあります。

「なぜ自分が払わなければならないのか」「他の相続人に連絡がつかない」といった対立が生まれ、結果として家族関係が壊れてしまうケースも珍しくありません。

こうした事態を防ぐためにも、できるだけ早い段階で話し合いや対応を進めることが大切です。

空き家と相続問題を将来に残さないために今できること

「空き家問題なんて、自分にはまだ先のこと」──そう思っていませんか？

でも実は、生前からのちょっとした準備や共有が、将来の相続トラブルを大きく減らすカギになるんです。

この章では、今からでもできる“備え”の方法をご紹介します。

遺言書・家族信託など生前の意思表示が有効

相続を「残された家族の問題」にしないためには、本人の意思表示を事前に形にしておくことがとても大切です。

遺言書や信託制度を使うことで、家族間の争いを防ぎ、スムーズな承継が可能になります。

公正証書遺言による指定が相続協議を不要にする

「この家は長男に残したい」「土地は売って現金を分けたい」など、自分の意思を遺言書で明確にしておくことは、相続人にとって大きな道しるべになります。

中でも公正証書遺言は、公証人が作成に関わるため法的な信頼性が高く、家庭裁判所の検認も不要です。

これにより、面倒な相続協議をせずに手続きを進めることができます。

信託制度を使って承継者を明確にする方法

「まだ元気だけど、将来が心配」という方には家族信託という制度もおすすめです。

これは、不動産などの財産をあらかじめ家族に託し、管理や処分を任せる仕組みです。

認知症などで判断力が低下した場合でも、財産凍結を防ぎ、希望どおりの活用が可能になります。

親族間の情報共有と戸籍・不動産名義の定期確認

どれだけ制度を整えても、「知らなかった」「聞いてなかった」では意味がありませんよね。

そのためにも、家族同士の情報共有が欠かせません。

「まだ元気だからこそ」できる準備があるんです。

家族で相続対象の不動産情報を定期的に整理

「この土地は誰の名義？」「実家の名義はどうなってる？」

そんな素朴な疑問から始めて、定期的に相続財産の情報を家族で共有するようにしましょう。

エクセルなどで簡単な一覧表を作るだけでも、将来の整理が格段に楽になります。

高齢の親の名義状況や登記状態をチェック

特に注意したいのが、高齢の親が所有している不動産の名義です。

中には「名義が祖父のまま」「登記されていない」など、相続人が爆発的に増える原因が潜んでいることもあります。

将来のトラブルを未然に防ぐためにも、今のうちに法務局で登記事項証明書を取得し、現状を把握しておくのがおすすめです。

まとめ｜相続人が多い空き家は「早めの行動」でしか解決しない

「うちの実家もいずれは空き家になるかも…」

そう思っていても、つい先送りにしてしまう方が多いのが現実です。

しかし相続人が多数いる空き家の問題は、時間が経てば経つほど複雑化してしまいます。

この記事では、なぜ相続人が増えるのか、放置するとどんなリスクがあるのか、そして具体的にどう対処すればいいのかをお伝えしてきました。

ご覧いただいたように、対応策は決して難しすぎるものではありません。

今からできることは、戸籍の収集や相続人との連絡、そして司法書士や弁護士など専門家への相談です。

特に相続人が10人以上いるようなケースでは、話し合いをまとめるだけでも一苦労です。

だからこそ、「早く・小さく・確実に整理していくこと」が、将来的な負担を避けるための最善の道です。

放置された空き家は、いずれ税金・責任・人間関係の大きなリスクに変わります。

少しでも「心当たりがある…」と思った今が、きっと行動のタイミングです。

まずは、今できることから小さく一歩踏み出してみませんか？