訳あり物件 売却の相場は何割？仲介vs買取で手取りを最大化

「訳あり物件って、売れないんじゃないの？」

そんな不安や疑問をお持ちの方は、きっとあなただけではありません。

相続した空き家、名義が分かれている共有不動産、事故物件、再建築不可の土地など――

こうしたいわゆる「訳あり物件」は、通常の不動産よりも売却が難しいとされています。

ですが、実際には“訳あり”だからこそ専門の買取業者を活用することで、スムーズに売却・現金化できたというケースが増えているのです。

この記事では、訳あり物件の特徴や売却の壁、そしてそれらを乗り越えて「高く」「早く」売るための具体的な方法を、わかりやすく解説します。

相続・共有・ゴミ屋敷・築古物件など、放置に悩む方にこそ読んでほしい内容です。どうぞ、最後までご覧ください。

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訳あり物件を高く・早く売るには「専門買取業者の活用」がカギ

訳あり物件の売却を成功させるためには、通常の不動産売買とは異なる視点が必要です。

「売り出してもなかなか反応がない」「不動産会社に相談したけれど断られた」など、思うように進まないケースも多いのではないでしょうか。

そこで注目したいのが、訳あり物件を専門に取り扱う買取業者の存在です。

この章では、なぜ一般的な仲介では売却が難しいのか、そして専門買取業者を利用することで得られるメリットについて、わかりやすくご紹介します。

「少しでも早く手放したい」「安心して売却したい」とお考えの方は、まずはこのポイントを押さえておきましょう。

なぜ一般の仲介では売れないのか？

訳あり物件がスムーズに売れない最大の理由は、見た目や立地といった表面的な問題だけでなく、法的な制限や心理的な不安が絡むことにあります。

例えば、事故物件・共有名義・再建築不可などの条件は、一般の購入者から敬遠されがちです。

そのため、仲介会社に依頼しても、「扱いたくない」と断られるケースも少なくありません。

万が一、売却活動が始まっても、長期間買い手がつかずに物件が“売れ残る”リスクがあります。

さらに、仲介は買い手を探す仕組みのため、基本的には物件情報が公開されてしまうのが難点です。

つまり、訳ありの内容まで含めて、市場にさらされることになるのです。

これがつまり「さ・ら・し・も・の」状態になってしまう、というわけですね。

一度さらされた物件は、買い手に警戒されやすく、結果的に大幅な値引きをしないと売れない状況に陥ることもあります。

それならいっそ、早い段階で専門の買取業者に依頼して、情報非公開のままスムーズに売却したほうが合理的です。

仲介よりも買取が向いているケースは、実はとても多いのです。

専門買取業者を使う4つのメリット

訳あり物件の売却で「どうすればスムーズに手放せるのか」と悩んでいる方にとって、専門の不動産買取業者を活用することは非常に効果的な選択肢です。

ここでは、特に大きな4つのメリットをご紹介しますね。

メリットを“数字”で俯瞰できるよう、仲介との比較表をまとめました。

仲介 vs 買取（専門買取）の比較表

項目	仲介（一般的）	買取（専門買取業者）
価格帯の目安	市場相場（成約まで調整）	市場相場の7〜8割が目安
現金化スピード	1〜3か月以上が一般的	最短数日〜1〜3週間
情報公開	広告・内見などで公開	非公開（ダイレクト取引）
契約不適合責任	原則 負う（交渉で縮小可）	免責が一般的／現状有姿で可
残置物・清掃・解体	売主負担になりやすい	「原状のまま」対応可（費用は価格に内包されることが多い）
仲介手数料	発生	不要

① 訳あり物件でも積極的に査定・買取してくれる

専門買取業者は、事故物件・再建築不可・ゴミ屋敷といった訳あり物件に慣れているため、他社では断られた物件でも前向きに対応してくれるのが特徴です。

② 契約不適合責任が免除されることが多い

一般の売買では、後から「こんな欠陥があった」と買主から指摘され、トラブルになることもありますよね。

しかし買取業者の場合、契約不適合責任を免除してくれるケースが多く、売却後の不安がぐっと減ります。

③ 現状のまま売れるから費用がかからない

室内の片付けやリフォーム、解体など、手間もお金もかかる作業って大変ですよね。

でも、専門業者ならそのままの状態でOK。

片付け不要・リフォーム不要・解体不要で、余計な出費を抑えられます。

④ 情報非公開でスピード売却、しかも手数料なし

仲介と違い、情報を公開しなくて済むのも大きなメリット。

つまり、物件が「さらしもの」にならずに済むのです。

しかも、仲介手数料も不要で、最短数日でのスピード現金化が可能です。

「仲介と買取、あなたはどっち？」

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買取にかかる期間・費用の目安

訳あり物件の売却をスムーズに進めるには、信頼できる専門業者の存在が欠かせません。

この章では、実際にかかる期間や費用の目安について、できるだけ具体的に解説していきますね。

① 最短3日で現金化できるスピード感

専門業者に依頼することで、査定から売却完了までの期間は早ければ3日程度になることもあります。

通常の不動産売買に比べて、圧倒的なスピードで現金化できるのが大きな魅力です。

② 無料査定だから費用をかけずに始められる

多くの専門業者では無料査定を実施しています。

そのため、「とりあえず相談してみようかな」という段階でも、費用の心配なく第一歩を踏み出せるのがありがたいですよね。

③ 特殊清掃・解体費用がかからないケースも

事故物件やゴミ屋敷であっても、特殊清掃費や解体費用を業者側が負担してくれるケースがあります。

引っ越し準備や片付けが終わっていなくても売却可能という柔軟な対応も魅力的ですね。

④ 価格は「手間代」込みでやや低めになる傾向

ただし注意点として、売主が行うべき作業を買主が代行するため、その分が価格に反映されます。

つまり、通常の市場価格よりもやや低めの査定額になる可能性が高いという点は理解しておきましょう。

最短で現金化する「売却フロー」例

スピード重視の検索意図に応えるため、専門買取でのタイムラインを例示します。

最短ケースと一般的なクイック買取の2パターンです。

タイムライン（最短3〜7日／〜3週間の代表例）

• 当日：オンライン/電話で相談・簡易査定依頼
• 当日～2日目：現地確認・正式査定（身元/権利関係ヒアリング）
• ２～4日目：条件合意・売買契約（残置物そのまま可）
• ３～7日目：決済・引渡し（司法書士手配／必要書類提出）
• 別例：審査・社内決裁等で約1〜3週間かかるスキームもあり

訳あり物件とは？相続・共有・事故・空き家・再建築不可の特徴

訳あり物件と一言で言っても、さまざまな種類や背景がありますよね。

物理的な問題から法的な制約、心理的な影響まで、その内容は多岐にわたります。

ここでは代表的なタイプである「相続物件」「共有物件」「事故物件」「空き家」「再建築不可物件」について、特徴を詳しく見ていきましょう。

「訳あり物件」とはどんな不動産？分類と特徴を解説

「訳あり物件」と聞くと、何か特別な事情がある不動産を想像される方も多いのではないでしょうか？

実際には、さまざまな事情や背景を抱えた物件のことを指します。

法的な制限・心理的な懸念・物理的な問題などが絡み合っているケースも少なくありません。

ここでは、よくある代表的な訳あり物件を5つに分類し、それぞれの特徴をわかりやすくご紹介しますね。

① 相続したまま放置された物件

空き家になった実家を相続したものの、誰も住まずに放置されているケースは非常に多いです。

固定資産税や管理の手間がかかるだけでなく、劣化や倒壊リスクによる近隣トラブルに発展することもあります。

② 兄弟などとの共有名義になっている物件

複数の相続人で共有名義になっている場合、1人でも反対する人がいると売却できないという大きな壁が立ちはだかります。

また、名義人が高齢で認知症になってしまうと、さらに複雑な手続きが必要になることも。

③ 事故や孤独死が発生した心理的瑕疵物件

過去に事件・事故・孤独死があった物件は、心理的瑕疵として扱われ、一般の買主に敬遠されやすいです。

そのため、売却に時間がかかる、価格が大きく下がるなどのリスクが生じやすくなります。

④ 長期間空き家になっている物件

誰も住んでおらず、何年も放置されている空き家も訳あり物件の一つです。

雑草やゴミの放置、建物の劣化などが進み、周辺住民からのクレームや行政指導の対象になることもあります。

⑤ 再建築不可の土地に建つ物件

再建築不可とは、古い家を解体しても法律上、もう新しい家が建てられない土地のことを指します。

建て替えできないことで資産価値が下がり、なかなか買い手が見つからないという問題があります。

状況別の値下がり目安（心理的・周辺要因）

ケース	売却相場の下落幅の目安	補足
孤独死・自然死	▲10〜20％	早期発見や清掃状況で幅が縮小
自殺	▲30％前後（▲10〜30％のレンジ記載もあり）	発生場所・経緯・建物へのダメージ等で変動
殺人など凄惨な事件	▲50％前後（ケースによりさらに大きくなる例も）	ニュース露出・地域の受容度で大幅変動
嫌悪施設（反社事務所・葬儀場 等）	▲20〜50％	距離・視認性・用途地域の制約などで変動

物理的・法的・心理的・環境的瑕疵とは

訳あり物件というと、単に古かったり、立地が悪いというイメージを持つ方もいるかもしれませんね。

でも実際には、「瑕疵（かし）」と呼ばれる欠陥や問題が原因で、売却が難しくなっているケースが多いんです。

ここでは代表的な4種類の瑕疵について、わかりやすく整理してみましょう。

① 物理的瑕疵：建物そのものの問題

物理的瑕疵とは、建物や土地に直接的な損傷や劣化がある状態を指します。

たとえば、雨漏り・シロアリ被害・傾き・カビなどが該当しますね。

これらは住むうえでの安全性に関わるため、買い手にとって大きな懸念材料となります。

② 法的瑕疵：法律上の制限や違反

法的瑕疵は、法律上の問題で物件の利用や再建築が制限される状態です。

たとえば、再建築不可・接道義務違反・建ぺい率オーバーなどがこれにあたります。

希望通りの建物が建てられない土地は、購入のハードルが一気に上がってしまいます。

③ 心理的瑕疵：住む人の感情に影響する要素

心理的瑕疵は、過去に事件・事故・自殺・孤独死などがあった物件を指します。

法的に問題がなくても、気持ちの問題で避ける人が多いのがこのタイプです。

特にインターネットで過去の履歴が調べられる時代では、買主にとって不安要素になりやすいですね。

④ 環境的瑕疵：周囲の環境が原因の問題

環境的瑕疵は、物件自体ではなく周辺環境に起因する問題です。

たとえば、騒音・悪臭・近隣トラブル・工場・墓地・暴力団施設などが近くにある場合が該当します。

どんなに建物が綺麗でも、周囲の環境次第で敬遠されることがあるという点は見落としがちです。

訳あり物件ほど、“吊り上げ査定”に惑わされないために、不動産一括査定のトラブル多発！高額査定の裏にある危険とは？も参考にしてみてください。

売れにくい・売れないケースの早見表（対応の優先順位）

「売れないと言われた」ケースでも、権利関係や手続きの順番を整えるだけで出口は見えてきます。

まずは“詰まりやすいところ”を可視化し、どこから手を付けるべきかを判断しましょう。

まず押さえる優先順位

1. 権利名義を整える：相続登記・住所相違・氏名変更を先に解決
2. 関係者の同意をそろえる：共有者の不同意・連絡不能の解消
3. 金融・公的制約の解除：抵当権・差押えは“同時抹消”の道筋づくり
4. 占有・境界のリスク低減：占有者・境界未確定・越境などの整理
5. 用途・建築制限の理解：再建築不可や市街化調整区域は“価値の伝え方”を工夫

売却可否 × 必要対応（早見表）

（スマホで横スクロールできます）

状況	売却の可否	優先対応	関与者の例	専門買取での扱い目安
相続登記未了	原則不可（名義不一致）	相続登記・遺産分割の確定	司法書士・相続人	着手相談可、登記並行で最短化
共有者の不同意・連絡不能	困難（持分売却は可）	同意取得／持分売却／共有物分割の検討	弁護士・買取業者	「持分買取」に対応する業者で出口を作る
所有者の意思能力喪失	代理人必要	後見人選任／特別代理人申立て	家庭裁判所・弁護士	法的手続き前提でスケジュール調整
抵当権・根抵当権が残存	同時抹消で可	残債確認・抹消段取り（同時決済）	金融機関・司法書士	“残債精算込み”の決済スキームを提案
差押え・競売申立て	任意売却で可	債権者合意・配分案調整	債権者・弁護士	任売対応の実績がある業者を選ぶ
不法占有・賃借人トラブル	条件付きで可	明渡し交渉／訴訟等の見立て	弁護士・管理会社	「占有あり」のまま買取する業者もあり
境界未確定・越境	価格減で可	測量・境界立会い／合意書	土地家屋調査士・隣地所有者	リスク内包前提で査定（内包交渉）
再建築不可	可（用途限定）	接道要件の整理・活用案の提示	建築士・買取業者	再建築不可に強い業者を指名
心理的瑕疵（孤独死・自殺など）	可（値下がり）	告知内容の整理・清掃等の有無	宅建業者・清掃事業者	告知前提で原状のまま評価

よく詰まりやすいポイント

相続登記未了

売却の“出発点”。戸籍収集→相続関係確定→登記の順で並行処理すると最短化できます。

共有者不同意

「同意を取る」「持分を先に売る」「共有物分割で出口」の3択で検討します。

差押え・任意売却

競売前に“配分案”で債権者の合意を取り、同時決済で抹消するのが基本です。

不法占有

明渡し前提か“占有ありのまま”の買取かで、期間と価格が大きく変わります。

境界未確定

測量・越境合意書の取得は価格への影響が大きい論点。内包交渉も選択肢です。

任意売却・同時抹消の前に“吊り上げ査定”を見抜くには、不動産一括査定のトラブル多発！高額査定の裏にある危険とは？ を参考にしてみてください。

訳あり物件の買取業者の特徴とは

訳あり物件の売却成功には、信頼できる買取業者の存在が不可欠ですね。

全国には、訳あり不動産の買取に強みを持つ業者が数多く存在します。

ここでは、口コミや対応力、対応物件の種類などを総合的に判断して、おすすめの業者を紹介しますね。

タイプ別の比較（全国型／地域密着／一般会社の買取部門）

特定業者の紹介だけでは比較不安が残りやすいので、「タイプ別の強み」と「チェック軸」を明示します。

これだけで“納得感”が大きく上がると思います。

比較軸	全国型専門買取	地域密着型専門買取	一般不動産会社の買取部門
対応物件（事故・再建築不可・持分 等）	◎ 幅広い	○ 得意分野に偏り	△ 条件が付くこと多い
最短日数	◎ 数日〜	○ 1〜3週間	△〜○ 物件次第
買取エリア	◎ 全国	○ 地域限定	○〜◎ 広域の場合あり
契約不適合の免責	◎ 原則免責・現状有姿	◎ 原則免責・現状有姿	○ 物件により相談
残置物・特殊清掃の内包	◎ 内包可の事例多い	○〜◎ 相談可	△〜○ 事前相談要
価格提示の速さ・根拠	◎ 早い／根拠提示あり	○ 早いが簡易根拠	△〜○ 会社次第
行政処分歴・免許の確認	◎ 情報開示が整っている	○ 地域窓口で確認	○ 免許番号等の確認要
相見積もり時の柔軟性	○〜◎ 調整余地あり	○ 地域相場で調整	△ 価格以外の条件提示

物件タイプ別のチェックポイント

物件タイプ	必ず聞くべき条件	減額回避のコツ
心理的瑕疵（孤独死・自殺 等）	告知内容の範囲／清掃・原状回復の要否	事実関係を先出し／清掃は内包交渉
再建築不可	接道状況／用途・投資活用の想定	活用案を提示（賃貸・ストレージ等）
共有持分・連絡不能者あり	同意取得の見込み／持分のみ買取可否	「持分買取可」の業者を当初から指名
差押え・任意売却	債権者の数／配分案／期限	任売の実績を必ず確認
境界未確定・越境	測量可否・費用の負担	“内包前提”で査定依頼

複数査定の取り方（“悪条件”の出し方）

• 先出し原則：マイナス情報は最初にまとめて開示（後出しは大幅減の原因）。
• 条件比較：価格だけでなく「免責の範囲」「決済日」「残置物内包」を同列比較。
• 記録を残す：条件提示はメール・書面で。後日の齟齬を防ぎます。
• “指名＋相見積もり”：得意分野の業者を1〜2社指名し、もう1社は比較用に。

対応物件・強み・査定スピードで比較！おすすめ業者一覧

訳あり物件専門の買取業者の中には、最短1日での現金化が可能な会社も存在しますよ。

たとえば「訳あり物件買取プロ」や「空き家買取くん」などは、再建築不可や事故物件にも対応しており、スピード買取を得意としています。

また、「センチュリー21」や「AlbaLink」といった大手も、訳あり物件に特化した専用サービスを展開しています。

「事故物件」「空き家」「再建築不可」などでも、再販が不可能なわけではありません。

• ・事故物件：駐車場や店舗への転用で心理的ハードルを下げられる
• ・空き家：リノベーションや建て替えで再活用の可能性がある
• ・再建築不可：接道問題の解消や法的整理で建築可能になるケースも

つまり、「訳あり＝売れない」ではなく、工夫次第で解決できる余地が多いということですね。

とはいえ、それぞれに手間やコストがかかるのも事実です。

そこで活用したいのが、複数の業者に無料で査定依頼できる比較サービスです。

業者ごとに「得意な物件タイプ」や「対応スピード」「再販ノウハウ」には違いがあります。

だからこそ、あなたの物件にとって最適なパートナーを見極めるためにも、比較は欠かせませんよ。

地域別・物件タイプ別に最適な業者を見つけよう

事故物件・空き家・再建築不可などは「地域密着型」も選択肢に

「事故物件」「空き家」「再建築不可物件」など、比較的わかりやすい訳あり物件であれば、
地元の不動産会社や地域密着型の買取業者でも十分対応できることがあります。

中にはゴミ屋敷や再建築不可に強い業者も存在し、専門性の高いサポートが受けられるのもメリットですね。

ポイントは、物件の場所や条件に合わせて柔軟に対応してくれるかどうか。

まずは複数業者を比較！一括査定サイトも活用しよう

どんな物件でも、まずは複数の業者に見積もりを依頼して比較するのが基本です。

特に一括査定サイトなら、エリアや物件の種類に応じて、ぴったりの業者を自動的に選んで提案してくれます。

ただし、複雑な事情のある物件では、一般的な業者だけでは対応しきれないこともあります。

相続・共有名義などの“複雑案件”は慎重に

たとえば「相続物件」や「共有名義」など権利関係が絡むケースでは、慎重さが求められます。

関係者同士の合意形成や法的な手続きが必要なため、不動産の知識だけでは不十分な場面も多いのです。

交渉や調整のノウハウ、法律・税務の理解がある業者を選ぶことが、スムーズな売却への近道ですよ。

交渉力に長けた「専門業者」が成功のカギ

複雑な背景がある物件では、交渉力と実績を兼ね備えた専門業者の存在が頼りになります。

「相続で揉めている」「共有名義でもめている」など、修羅場を数多く経験したプロだからこそ、冷静かつ的確に対応してくれるのです。

一括査定サイト経由でも、こうした業者に出会えるケースはありますが、専門性の見極めがとても重要です。

ひとりで悩まなくていい”という安心感

経験豊富な専門業者に相談することで、不安が一気に軽くなる方も多くいらっしゃいます。

「もう売れないかもしれない」と思っていた物件も、“そのまま買い取ります”と背中を押してくれる業者が見つかることもあります。

一人で抱え込まず、まずは相談してみる——それが解決への第一歩になるかもしれませんよ。

損しないために知っておくべき！訳あり物件売却の注意点

訳あり物件の売却では、契約時の注意点や告知義務を理解しておくことが非常に重要です。

トラブルを避けるためには、契約不適合責任の免責条項や正しい情報開示が欠かせませんね。

契約不適合責任と告知義務の正しい理解

訳あり物件を売却する際には、「契約不適合責任」や「告知義務」について正しく理解しておくことがとても大切です。

売却後のトラブルを防ぐには、欠陥や心理的瑕疵の説明を適切に行い、法律面でも安心できる形で取引を進める必要があります。

訳あり物件は「契約不適合責任」が特に重要

訳あり物件の売却では、通常の物件以上に「契約不適合責任」が問われる場面が多くなります。

もし売却後に雨漏りや基礎のひび割れなどが発覚すると、損害賠償や修繕費の請求を受ける可能性もあるんですね。

専門業者なら「免責」になるケースも

ただし、訳あり物件に慣れた専門の買取業者と取引すれば、契約不適合責任を免責にできるケースが多いです。

契約時点で「現状有姿（ありのまま）」での買取に同意してくれるため、売主のリスクを大幅に減らすことができるんですよ。

交渉力と法律知識を兼ねた支援が鍵

こうした取引では、法的な知識だけでなく、相手との信頼関係を築ける「人間力」も求められます。

相続人との調整、共有名義者との合意、近隣への説明など、法と感情の両面に配慮した交渉力が不可欠です。

個人売却では「告知義務」が絶対

一方で、個人に売る場合には「告知義務」をしっかり果たす必要があります。

事故歴や自殺歴、近隣トラブルなど、買主にとって重大な判断材料となる情報は、黙っていると法的トラブルに発展するリスクも。

信頼と説明責任がトラブルを防ぐ

「後から言われた」「そんな話は聞いていない」といったクレームを防ぐためにも、誠実な説明と記録を残す姿勢が大切です。

心理的瑕疵のような微妙な内容ほど、専門家の助言をもらいながら丁寧に対応していきましょう。

告知義務と法的ポイントの最小限

トラブル回避と価格交渉の納得感のために、最低限押さえるべき2点を短くまとめます。

「人の死の告知ガイドライン」（売買）の要点

• 国土交通省の整理では、売買は一律の期間基準を設けておらず、個別事情で告知要否を判断。
• （参考）賃貸は「自然死等は原則不要」「発生から概ね3年経過後の告知は不要と考えられる」等の目安が示されるが、売買は個別判断。
• 最終判断は担当宅建業者・弁護士と協議し、「説明の範囲」を契約書類に適切に反映。

契約不適合責任を免責にするには？

• 業者買取であれば免責・現状有姿が一般的（特約明記が前提）。
• 境界・越境・再建築不可・私道負担などの事項は書面で明記し、後日の紛争を防止。
• 不明点は事前にインスペクションや測量で可視化し、「告げるべきこと」を先に揃えるのが最短成約の近道です。

免責に甘えず“吊り上げ査定”を見抜く視点も重要です。

不動産一括査定のトラブル多発！高額査定の裏にある危険とは？を参考にしてください。

依頼前に揃える「必要書類チェックリスト」

最短決済には書類の先回りが効きます。物件タイプに関わらず優先度の高いものから準備しましょう（★は優先）。

書類	用途	備考
★ 登記識別情報（権利証）	所有権移転登記	紛失時は早めに相談
★ 印鑑証明書・実印	売買契約・登記	発行後3か月以内目安
本人確認書類	契約時必須	運転免許証など
住民票	登記住所相違の解消	相違ある場合のみ
固定資産税納税通知書／評価証明書	精算・登録免許税計算	最新年度分
土地測量図・境界確認書	境界・面積の確認	未確定なら測量手配も
建築確認済証・検査済証	建物適法性の確認	コピーで可の場面あり
管理規約・使用細則（マンション）	買主への引継資料	維持費資料一式も

トラブルを防ぐための売買契約書チェックポイント

訳あり物件の売却において、契約書の内容をしっかり確認することは、後悔を防ぐ最重要ステップです。

見落としがあると、売却後にトラブルへ発展する可能性も…。特に「契約不適合責任」や「越境・境界問題」は要注意ですよ。

ここでは、訳あり物件の売買契約で必ずチェックしたいポイントを、具体的にわかりやすく解説していきますね。

契約書の基本構成を把握しよう

まず押さえておきたいのは、契約書には何が書かれているのかという全体像です。

契約不適合責任の有無、引き渡しの条件、付帯設備の状態などが明記されているのが一般的ですね。

読みにくく感じるかもしれませんが、大切なのは「内容を理解する姿勢」です。

納得できない項目は遠慮なく修正依頼を

契約書はあくまで「交渉の結果を文章にしたもの」です。

もし「不明確」「不利かも」と思う内容があれば、その場で修正をお願いしましょう。

署名後に後悔しても、取り返しがつかないケースもあるため、しっかり確認することが重要です。

境界・越境・私道の権利なども要チェック

とくに訳あり物件では、境界未確定や越境、私道の通行・掘削の権利関係が問題になりがちです。

こうした項目が契約書に記載されていなかったり、曖昧だったりすると、後から大きなトラブルの火種になることも。

専門家と一緒に、隅々までチェックするのが安心ですよ。

再建築不可や制限事項の明記を確認

再建築不可・用途地域・建ぺい率・接道条件など、法的な制約も記載されているか確認しましょう。

こうした内容が契約書に明記されていないと、「買主が後で知って怒る」ケースに発展する可能性があります。

心理的瑕疵なども含め、誠実に説明・記載することがトラブル防止につながります。

信頼できる専門家と“ダブルチェック”を

契約書のチェックには、宅建士や司法書士などの専門家の力を借りることも大切です。

特に訳あり物件では、複雑な法律やリスクを含むため、素人判断での署名は危険です。

「わからないから任せる」のではなく、「一緒に確認して納得する」姿勢で進めましょう。

ローン・登記・税まで「手取り」で考える

“いくら手元に残るか”で意思決定するとブレません。

費用を買取価格に内包できるか、税や登記費用がどれだけ出るかを事前に押さえます。

手取り額の基本式

• 手取り ＝ 買取価格 − 残債（抹消費用含む） − 売却関連費用（登記・司法書士・印紙 等） ± 税・精算（固定資産税日割り など）
• ※ 印紙税・譲渡所得課税の適用可否は条件により異なります（用途・居住要件・取得費の有無など）。

手取り概算ワークシート

項目	メモ
買取価格	例：市場相場の7〜8割目安
住宅ローン残債	同時決済・同時抹消
抵当権抹消・司法書士費用	数万円目安（内容により変動）
売買契約書の印紙税	金額帯・特例により変動
その他の登記費用	住所変更・名義整理など
固定資産税等の日割り精算	決済日に応じて増減
概算手取り（自動計算用セル）	＝上記の加減算

ミニ事例（概算の考え方）

• 市場相場：2,000万円 → 買取率75％なら1,500万円
• ローン残債：1,180万円／売却関連費用の仮置き：20万円／税・精算の仮置き：+3万円
• 手取り ≒ 1,500 − 1,180 − 20 + 3 ＝ 303万円
• ※ 実額は契約条件・税制・費用内包の範囲で変動します。

“解体・清掃は先にやらない”が基本

• 解体・特殊清掃・残置物撤去は、まず内包交渉。先に自費で動くと手取りが下がりやすいです。
• 建物滅失は翌年度の土地課税（住宅用地特例の適用有無）に影響するため、先に買取条件を確認しましょう。

最短ルートの小技

• 本人確認書類・印鑑証明・固定資産税資料は先に揃える（スキャン共有で時短）。
• “悪条件”は最初にすべて開示。後出し減額を防ぎます。
• 価格・免責・残置物内包・決済日を同列で比較し、総合の手取りで意思決定。

訳あり物件の売却価格を上げる3つのテクニック

訳あり物件であっても、工夫次第で売却価格をアップさせることが可能ですね。

ここでは、最低限押さえておきたい価格アップの3つのポイントをご紹介します。

解体・リフォームせずにまずは査定を

「売る前にリフォームした方が高く売れる？」
そう考えて手を入れる方も多いですが、訳あり物件の場合、それが“逆効果”になることもあるんです。

特に買取前の解体や部分リフォームは、費用をかけても回収できないケースが少なくありません。

ここでは、現状のままで査定を受けることが、なぜ賢い選択なのかをお伝えしますね。

解体やリフォームが“損”になる理由

「綺麗にしてから売ろう」と思っても、かけたお金が売却価格に反映されないことが多いのが現実です。

とくに訳あり物件は、リフォーム後も“瑕疵物件”として扱われることが多く、評価が大きく上がるわけではありません。

逆に、中途半端なリフォームが足かせになることすらあるんです。

買取業者は「そのまま」で買い取ってくれる

意外かもしれませんが、買取業者の多くは「現状のまま」の物件を歓迎しています。

なぜなら、彼らは自社で解体・再販・リフォームを行うノウハウがあり、余計な改装があると、かえってコストが増すこともあるからです。

あなたがクロスやキッチンを新調しても、市場ニーズに合わなければ意味がないことも。

“現状のまま査定”が最初の正解

まずは今の状態で査定を受ける。それが、時間もお金もムダにしないコツです。

解体費や改装費をかける前に、プロの目で価値を見てもらうことで、損のない判断ができるようになります。

「そのままでOK」と言ってくれる業者が見つかれば、すぐに売却できて現金化もスムーズになりますよ。

費用を買取価格に“含めやすい”項目の目安

項目	仲介売却	専門買取	ひとこと
残置物撤去・清掃	売主負担になりやすい	価格内包で「原状のまま」可	査定時に量と費用の内訳確認
特殊清掃	売主負担になりやすい	内包可の事例多い	先に自費対応は基本NG
解体費	売主手配が多い	内包交渉がしやすい	更地化は税優遇喪失に注意
測量・境界確定	売主手配が多い	内包or業者手配があり得る	条件明記でトラブル回避

複数業者へ査定依頼して相場を把握

訳あり物件の査定額は、業者によって数百万円単位で差が出ることもあるんです。

その理由は、「物件を見る目」や「再販力」が業者ごとに大きく違うからなんですね。

損をしないためにも、まずは複数業者に査定を依頼して、相場をしっかり把握することが大切です。

訳あり物件は「業者選び」で価格が変わる

事故物件やゴミ屋敷など、訳あり物件には特殊な再販ノウハウが求められます。

そのため、業者の経験値や得意分野によって、提示される価格に大きな開きが出るんです。

1社だけで判断せず、必ず複数社からの見積もりを比較することが鉄則ですよ。

一括査定サイトは使い方がカギ

スピーディーに査定を集めたいなら、一括査定サイトの活用が便利です。

ただし、誰でもOKの一般的なサイトではなく、事故物件・空き家・再建築不可など、タイプ別に強い業者が参加しているサービスを選びましょう。

そのうえで、査定根拠を丁寧に説明してくれる会社を見極めることも重要です。

複雑な物件は「専門業者」に直接依頼

相続・共有名義・瑕疵物件などのケースでは、一般的な一括査定はあまり向いていません。

なぜなら、こうした物件は交渉・法的手続き・関係者調整などが絡み、専門スキルが求められるからです。

専門買取業者に直接依頼すれば、「最短1日で現金化」も夢ではありませんよ。

「そのまま売れる」状態を活かすコツ

訳あり物件の強みのひとつは、“そのままの状態”で売却できることです。

「片付けてない」「ゴミがある」「家具が残ってる」——そんな状況でも、買取業者なら引き受けてくれるケースがたくさんありますよ。

自分でなんとかしようと無理をせず、まずは“今のまま”で相談してみることが成功への第一歩です。

家具・ゴミが残っていても売却OK

「この状態じゃ売れないかも…」と心配になりますよね。

でも実際は、ゴミ屋敷や空き家でも、そのまま買い取ってくれる業者は多数存在します。

手間もお金もかけずに売れる——これが訳あり物件に強い業者のメリットなんです。

取り壊し後の固定資産税の変化

• 建物を滅失すると翌年度からその家屋への課税は停止。
• 一方で、住宅用地の特例（固定資産税1/6・都市計画税1/3など）が外れ、翌年度の土地課税が上がる可能性があります。
• 解体の前に「買取での内包可否」を確認し、手取り最大化を優先しましょう。

「原状のままOK」の業者を選ぶのがカギ

全ての業者が「そのまま買取」に対応しているわけではありません。

だからこそ、現状渡し可能な業者を見極めることが大切です。

掃除・撤去・リフォーム不要をうたう専門業者なら、安心して任せられますよ。

気軽に相談する“きっかけ”をつくろう

完璧に片付けてから相談しよう…と思うと、なかなか行動に移せません。

でも実際には、“まず話してみる”ことで解決策が見えることが多いんです。

あなたの物件も、意外とそのままで売れるかもしれませんよ。

ただ、通常の不動産会社の場合、原状渡しOKでも油断禁物！です。

査定トラブルを先に確認するためには、不動産一括査定のトラブル多発！高額査定の裏にある危険とは？ を参考にしてみてください。

この記事に関するFAQ

訳あり物件の売却を検討している方にとって、疑問や不安は尽きないものです。

この記事では、そんな方のために、よくある質問（FAQ）を6つに厳選してご紹介します。

専門業者の利用メリットや注意点、売却のスピード感など、知っておきたいポイントをわかりやすく解説。安心して次の一歩を踏み出すための参考にしてください。

• ワケガイの口コミ・評判についてはこちらから

Q1. 訳あり物件とは具体的にどのような不動産を指しますか？

訳あり物件とは、売却が難しいとされる特性を持つ不動産を指します。

具体的には、事故物件、再建築不可物件、共有名義の物件、長期間放置された空き家などが該当します。

これらの物件は、法的・物理的・心理的・環境的な問題を抱えていることが多く、一般の買い手から敬遠されがちです。

Q2. 一般の仲介業者では訳あり物件の売却が難しいのはなぜですか？

一般の仲介業者では、訳あり物件の売却が難しい主な理由は以下の通りです：

• 買い手が見つかりにくく、売却までに時間がかかる

• 物件情報が公開されるため、物件が「さらしもの」になる可能性がある

• 仲介業者がトラブルを避けるため、取り扱いを敬遠する傾向がある

これらの要因により、仲介による売却は困難となるケースが多いです。

Q3. 専門の買取業者を利用するメリットは何ですか？

専門の買取業者を利用する主なメリットは以下の通りです：

• 現状のままでの買取が可能で、リフォームや片付けの費用が不要

• 契約不適合責任が免責される場合が多く、売却後のトラブルリスクを回避できる

• 情報公開が不要で、物件が「さらしもの」になる心配がない

• 仲介手数料が発生しない

• 最短数日で現金化が可能

これらのメリットにより、訳あり物件のスムーズな売却が期待できます。

Q4. 訳あり物件の買取にかかる期間と費用の目安は？

専門業者に依頼した場合、査定から売却完了までの期間は早ければ3日程度となることもあります。

多くの業者は無料査定を行っており、費用負担なく売却の第一歩を踏み出せます。

また、特殊清掃費用や解体費用も不要なケースが多いです。

ただし、売り手がするべきことを買い手が行うため、その部分が価格に反映され、買取価格が通常よりも低く設定されることがあります。

Q5. 訳あり物件の売却時に注意すべき点は何ですか？

訳あり物件の売却時には、以下の点に注意が必要です：

• 契約不適合責任と告知義務の正しい理解

• トラブルを防ぐための売買契約書のチェックポイント

• 物件の問題点を明確に把握し、専門家や業者に相談する

これらの注意点を踏まえ、適切な対応を行うことで、スムーズな売却が可能となります。

Q6. 訳あり物件の売却価格を上げるためのテクニックはありますか？

訳あり物件の売却価格を上げるためには、以下のテクニックがあります：

• 解体やリフォームを行わずに、まずは査定を受ける

• 複数の業者へ査定依頼をして相場を把握する

• 「そのまま売れる」状態を活かす

これらの方法を活用することで、訳あり物件でもより高い価格での売却が期待できます。

御社では買取をしないのですか？

弊社では訳あり物件の直接買取を行っておりません。

その理由は以下の通りです：

• 正直なところ、現金化までに最低でも2週間以上かかってしまいます

• 全国対応ができないため、地域によってはご対応が難しい状況です

• 訳あり物件の再利用や活用に関するノウハウが十分とは言えません

• お客様のご要望に100％対応できる体制が整っていないのが現状です

そのため、当社では信頼できる専門業者をご紹介し、スムーズかつ安心して売却いただけるようサポートさせていただいております。

• 紹介先は、訳あり物件の専門家。スピードと安心が違います。

• 現金化を急ぐなら、実績ある業者に任せるのが近道です。

• 共有持分・空き家・ゴミ屋敷も、丸ごと相談OKです。

あなたの不安をまずはぶつけてみて下さい
>>> 困った不動産の売却なら「ワケガイ」

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訳あり物件 売却のポイントを総まとめ

訳あり物件を売却するには、通常の不動産とは異なる視点と準備が求められます。

“現状のまま”でも売れる道があるということを、まずは知っておきたいですね。

ここでは、失敗を避けるために押さえておくべき重要なポイントを整理しました。

訳あり物件こそ、手を加える前に「そのまま査定」を受けてみましょう。

中途半端な解体やリフォームは、かえって損をする原因になります。

買取価格は業者によって大きく差が出ます。

一括査定サイトや専門業者を活用して、信頼できる候補を複数比較しましょう。

相続・共有・再建築不可などの複雑案件では、経験豊富な専門業者が強い味方になります。

契約不適合責任や瑕疵への対応も含め、トラブル回避がしやすくなりますよ。

「契約書の見落とし」や「説明不足」は後のトラブルにつながります。

売主責任や物件情報の開示については、専門家に確認しながら慎重に進めましょう。

複雑な事情でも、あなたの物件に“出口”は必ずあります。

不安や悩みごとごとまるごと受け止めてくれる——そんな業者と出会えるかどうかがカギですよ。

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