この記事では、事故物件を売却するときに知っておきたい相場・売却方法・リスク回避のポイントをまとめています。
「事故物件は売れないのでは？」「価格はどれくらい下がるの？」「どんな業者に相談すれば安心？」といった疑問を、分かりやすく解説します。
少し不安を感じるテーマかもしれませんが、正しい知識と選び方を押さえれば、後悔のない売却は十分に可能です。
事故物件は本当に売却できるのか？
「事故物件 売却」で検索された方がまず知りたいのは、事故物件でも売却は可能かという一点だと思います。
結論はシンプルで、事故物件でも売却は可能です。
ただし通常の物件より買い手が慎重になりやすく、価格や期間に影響が出やすいのも事実です。
事故物件が売りにくい理由
売却自体は可能でも、一般の物件と比べると検討者が少なくなりがちです。
背景には心理的瑕疵への不安や、告知義務に関する誤解、そして情報が広まりやすい時代特有の事情があります。
心理的瑕疵の影響
自殺・他殺・孤独死などの出来事があった住まいは、理由の如何を問わず「気持ちの壁」を感じる方が少なくありません。
実用面の問題がなくても、購入の最終決断をためらう要因になりやすいのが特徴です。
告知義務によるハードル
売主は、知っている事実を買主へ伝える義務があります。
これは隠すべきものではなく、適切に説明することで取引の信頼性が高まり、結果的にトラブル回避につながります。
情報の広まりやすさ
ニュースやSNS、近隣の口コミなどから、過去の出来事が買主に伝わる可能性はゼロではありません。
だからこそ、先回りして正確な情報を整理し、納得感のある説明を用意しておくことが大切です。
事故物件の売却方法｜仲介と買取の違い
事故物件を「どう売るか」で迷っていませんか？
大きく分けると仲介で売る方法と、買取業者に直接売る方法の2つがあります。
それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の状況に合った選択をすることが大切です。
仲介で売却する場合
まずは「仲介」を選ぶパターンです。
仲介とは、不動産会社に依頼して市場で一般の買主を探す方法のことを指します。
時間がかかる一方で、条件が整えば通常の取引価格に近い金額で売れる可能性があります。
メリット
市場価格に近い金額で売れる可能性があるのは仲介の大きな魅力です。
また、買主が事故物件に納得してくれる場合は、売主として希望額に近い条件で売却できるチャンスも残されています。
デメリット
一方で売却までの時間が長くなりやすいという弱点があります。
さらに、買主に安心してもらうために清掃や修繕が必要になるケースもあり、追加コストが発生することもあります。
買取業者に売却する場合
次に「買取業者に売却する」方法です。
これは、不動産会社が直接買主となって事故物件を購入する仕組みです。
一般の買主を探さないため、手続きのスピードが圧倒的に早いのが特徴です。
メリット
買取の一番の利点は現状のまま売却できることです。
また、最短数日で現金化できるため、急ぎで資金が必要な方には大きなメリットになります。
さらに、広告活動を行わないので秘密で取引を進められる点も安心です。
デメリット
ただしデメリットとしては、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があります。
買取業者はその後の再販売を前提にしているため、利益を見込んだ価格提示になるのが一般的です。
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事故物件の相場｜価格はどのくらい下がるのか？
「事故物件相場」が気になる方も多いのではないでしょうか。
事故物件は通常の不動産に比べて買主が少なくなりやすく、その分価格が下がる傾向があります。
ここでは事故内容別の下落率や、価格に影響する要素を整理してご紹介します。
事故内容による下落率
事故の内容によって下落率は大きく変わります。
目安を知っておくことで、売却時の参考になります。
孤独死・自然死
発見が遅れて特殊清掃が必要なケースでは、通常相場の1〜2割減が一般的です。
影響はあるものの、事件性がないため比較的軽度の下落にとどまります。
自殺
心理的な抵抗感が大きいため、2〜3割の下落が目安です。
買主が慎重になりやすい分、売却までの時間がかかる傾向もあります。
他殺や事件性の高い事故
社会的な注目を集めた場合などは、3〜5割減となるケースも少なくありません。
報道などで周知されている物件ほど下落幅が大きくなる傾向があります。
相場に影響する要素
事故内容だけでなく、物件の条件や状況によっても相場は変動します。
売却を検討する際は、複数の要素を総合的に確認することが大切です。
立地条件
駅近や人気エリアなど需要が高い立地では、下落幅が小さく抑えられる傾向があります。
逆に郊外や不便な場所では影響が大きくなる可能性があります。
築年数・建物状態
築浅やメンテナンスが行き届いた物件は、心理的瑕疵の影響を緩和しやすくなります。
一方、築古で劣化が進んでいる場合は下落幅が大きくなる傾向があります。
事故からの経過年数
事故直後よりも時間が経過することで、心理的抵抗は徐々に薄れていきます。
そのため 数年経過すると価格にプラスの影響※ が出るケースもあります。
※賃貸の場合：ただし、事件性の大きさや報道の有無によって影響の残り方は異なるため、一律ではありません。
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事故物件売却における告知義務とリスク
事故物件を売却する際には、必ず告知義務が発生します。
もし告知を怠れば、契約解除や損害賠償といった大きなトラブルにつながる可能性があります。
ここでは告知義務が必要なケースと不要なケース、そして契約不適合責任との関係をわかりやすく整理します。
告知義務があるケース
まず、必ず買主に伝えなければならないケースです。
これらを隠すと契約解除や損害賠償リスクが一気に高まります。
- 自殺・他殺など事件性がある死亡
- 特殊清掃を伴う孤独死
- 火災や事故による死亡
特に社会的に注目されるような事件は、情報が残りやすいため必ず告知が必要です。
売買と賃貸での違い
売買：売却の場合は事故の告知義務に時効はありません。
ただし、買主の心理的抵抗は「時間が経つにつれて小さくなる」傾向があり、価格下落幅が縮小することもあります。
賃貸：賃貸では 国土交通省のガイドライン（2021年10月公表）で、「自然死や日常的な事故は告知不要」「事件性がある場合でも、次の入居者には告知するが、その後は不要」とされています。
そのため、時間の経過により告知義務が軽減される場合があることが明文化されています。
告知義務が不要なケース
一方で、すべての死亡が告知対象になるわけではありません。
日常生活で起こり得る自然な死亡などは、告知義務の対象外となることもあります。
- 老衰や病死など日常的な自然死
- 特殊清掃が不要な軽度の事故死（浴室での転倒など）
ただし「本当に告知が不要かどうか」はケースによって判断が分かれるため、専門家に確認しておくと安心です。
契約不適合責任との関係
2020年の民法改正により、契約不適合責任が明確化されました。
つまり、売主が知っている事実を正しく伝えなかった場合、売却後に契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
売却をスムーズに進めるためにも、疑わしい点は隠さず伝えることが最善策です。
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事故物件売却を成功させる工夫
事故物件の売却は「難しい」と感じる方が多いですが、ちょっとした工夫で状況は大きく変わります。
売却をスムーズに進めたり、相場よりも良い条件で売るためには、印象の改善やタイミングの見極めがポイントです。
ここでは、事故物件売却を成功させるための具体的な工夫をご紹介します。
物件の印象を改善する
内覧のときに最も重視されるのは「第一印象」です。
臭いや見た目の印象が悪いと、それだけで買主は前向きに検討してくれません。
できる範囲で清掃や修繕を行い、プラスの印象を与える工夫をしましょう。
特殊清掃
臭いや痕跡を徹底的に取り除く特殊清掃は必須といえます。
特に孤独死や時間が経過した自然死のケースでは、清掃を行うかどうかで売却の成否が大きく変わります。
部分リフォーム
壁紙や床などを整えるだけでも、室内の印象はガラッと変わります。
費用対効果が高い部分リフォームを行うことで、購入希望者の心理的ハードルを下げられます。
売却タイミングを工夫する
「いつ売るか」も重要な判断材料です。
事故直後に慌てて売るのではなく、時間や市況を考慮することでより良い条件を引き出せます。
事故直後に売らない
事故から数年経過させると心理的抵抗が薄れ、買主が前向きに検討しやすくなります。
余裕があるなら「風化」を待つのも一つの戦略です。
市況を見極める
不動産市場が好調な時期を狙えば、価格の下落を最小限に抑えられます。
市況に合わせて売却することで相場以上の価格が期待できる場合もあります。
更地にして売却する
建物を取り壊して土地として売るのも一つの選択肢です。
ただし、メリットとデメリットを比較したうえで判断することが欠かせません。
メリット
「事故があった家」という印象を軽減できるのが最大のメリットです。
土地として購入する層が増えるため、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
デメリット
一方で解体費用や固定資産税負担が増えるといったデメリットがあります。
解体後も告知義務は残るため、慎重な判断が必要です。
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事故物件に強い買取業者の選び方
事故物件を売却するとき、どの業者に依頼するかで最終的な結果は大きく変わります。
査定額はもちろん、スピードや秘密保持の徹底度まで、業者によって対応はさまざまです。
ここでは信頼できる事故物件買取業者を見極めるポイントを整理しました。
業者選びのチェックポイント
業者を比較するときに押さえておきたいのは「実績」「スピード」「秘密保持」の3点です。
これらのポイントを確認することで、安心して売却を任せられる相手かどうかが判断できます。
事故物件の買取実績
まず注目したいのは過去の買取実績です。
事故物件を多く扱ってきた業者ほど、スムーズに契約を進めてくれる傾向があります。
公式サイトや口コミで「どんな種類の事故物件を取り扱ってきたか」を確認しましょう。
対応スピード
次に重要なのが査定から契約・入金までの速さです。
最短数日で現金化できる業者もあり、急いで売却したい方にとっては大きな安心材料になります。
スピード感を重視するなら買取専門業者の利用がおすすめです。
秘密保持の徹底
事故物件の売却では「周囲に知られず進めたい」という方も少なくありません。
そのため、秘密保持にどこまで配慮しているかを確認しましょう。
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売却後に起こりやすいトラブルと回避策
事故物件を売却した後も安心できるとは限りません。
告知や契約に関する対応を誤ると、買主からのクレームや契約トラブルに発展することがあります。
ここではよくあるトラブル事例とその回避策を紹介します。
よくあるトラブル事例
事故物件特有のトラブルは、告知や説明不足が原因となるケースが多いです。
実際に起こりやすい事例を押さえておきましょう。
買主からの契約解除
売却後に告知漏れが発覚すると、買主は契約解除を求める権利を持ちます。
売主側に悪意がなかったとしても、後々のトラブルにつながるため注意が必要です。
損害賠償請求
心理的瑕疵を隠して売却した場合、損害賠償を請求される可能性があります。
補償額が高額になることもあり、売却益が帳消しになるリスクさえあります。
近隣とのトラブル
事故情報が周囲の住民から買主に伝わるケースもあります。
「売主が伝えてくれなかった」と不信感を抱かれると、信頼関係が崩れトラブル化しやすいです。
トラブルを避けるためのポイント
トラブルを未然に防ぐためには、基本的な対策を徹底することが重要です。
以下の3つを実践するだけでも、リスクを大幅に減らせます。
- 必ず告知義務を守る
- 契約内容を専門家に確認してもらう
- 信頼できる業者と取引する
この3つを押さえることで「売却後の不安」を最小限にできます。
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よくある質問（FAQ）
事故物件の売却に関しては、記事内で解説した「売却の可否・方法・相場・リスク・業者選び」以外にも、実際に相談されることが多い疑問がいくつもあります。
ここでは記事本文では触れていない内容を中心に、よく寄せられる質問をまとめました。
「売却前にどんな準備をしておけばいい？」「税金はどうなる？」といった実務的な疑問や、親族や近隣との関係など、売却をスムーズに進めるために役立つ情報をQ&A形式で整理しています。
Q1. 事故から何年経てば、相場への影響はなくなりますか？
事故から数年経過すると心理的抵抗が薄れる傾向があります。
孤独死など社会的影響が小さい場合は2〜3年程度で影響が小さくなることもあります。
ただし、自殺や他殺など事件性が強いケースでは 10年以上経っても告知義務が残り、価格下落が続く場合もあります。
相場回復の有無は「事故内容」「地域性」「報道の有無」によって変わるため、一律では判断できません。
Q2. 事故物件を相続した場合、売却は可能ですか？
相続によって取得した事故物件も売却は可能です。
相続登記を済ませておくことが前提条件であり、登記名義を明確にすることが第一歩となります。
Q3. 建物を解体して更地にすれば、事故物件ではなくなりますか？
建物を壊しても過去の事故の事実は消えません。
事故物件の定義は「建物」だけでなく土地における心理的瑕疵も含まれるため、更地にしても告知義務が残るのが一般的です。
ただし、建物がなくなることで心理的抵抗は弱まり、買い手がつきやすくなるメリットはあります。
最終的には「事故内容」「経過年数」「地域性」によって取り扱いが変わるため、専門業者や不動産会社に確認するのが安心です。
Q4. 事故物件を売却するときにローンが残っていても大丈夫ですか？
住宅ローン残債があっても売却は可能です。
売却代金で完済できない場合は、任意売却という方法を選ぶこともできます。
Q5. 売却より賃貸に出す方が有利なケースはありますか？
需要の高いエリアでは、事故物件でも賃貸に出すことで安定収入を得られる可能性があります。
ただし入居希望者には事故の事実を告知する義務がある点に注意してください。
Q6. 事故物件を売却した後に新たな買主トラブルが起きたらどうすればいい？
契約不適合責任を免責できている場合は、売主が責任を負うことはほとんどありません。
契約書で免責の取り扱いを明確にしておくことが最大の予防策です。
Q7. 事故物件の査定は普通の物件査定とどう違いますか？
基本的な査定方法は同じですが、事故内容・経過年数・清掃やリフォームの有無などが価格に大きく影響します。
通常の不動産会社では正確に査定できないケースもあるため、事故物件の取り扱いに慣れた専門業者に依頼するのが安心です。
まとめ｜事故物件売却で後悔しないために
事故物件は売却可能ですが、通常の物件と比べると価格・スピード・心理的な抵抗といった複数のハードルがあります。
そのため、仲介と買取の違いを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことがとても大切です。
さらに、相場や告知義務を正しく把握し、信頼できる業者を選ぶことが後悔しない売却の最大のポイントになります。
「事故物件だから売れない」と諦める必要はありません。
事故物件 買取業者をうまく活用すれば、スピードと安心を両立した売却が可能です。
正しい知識と準備を持って取り組めば、納得のいく売却を実現できるでしょう。
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