【売主必見】古家付き土地の売却トラブル｜失敗しない対策完全ガイド

古家付き土地のトラブルとは？売主が直面しやすい落とし穴

古家付き土地は価格面で魅力に見えても、実は売主側にとって見逃しやすいトラブルの芽が多く潜んでいます。

とくに「状態の説明不足」「費用の読み違い」「権利や境界の整理不足」は、成約の遅延や価格ダウンにつながりやすいポイントです。

ここでは、売主の皆さまが実際に直面しやすい代表的なリスクを整理し、どこに注意すべきかを明確にしていきます。

よくあるトラブル①：老朽化・隠れた瑕疵（雨漏り/シロアリ/配管/耐震）

古家の状態があいまいなまま売り出すと、引渡し後に不具合が発覚して揉める原因になります。

売主としては、事前に把握できた事実を丁寧に開示することがトラブル予防の基本です。

そのうえで、契約不適合責任の前提となる告知内容と整合性をそろえ、インスペクション（建物診断）の結果を根拠にするのが安心です。

• 告知不足で契約不適合責任の請求を受けるリスク
• 内見時の不安要素 → 価格交渉・購入見送りの材料に

具体的には、雨漏りや白蟻、配管の劣化、耐震不足などは買主の不安を強めやすい要素です。

見つかった課題は修繕の有無を含めて正直に提示し、「現状を可視化できている物件」という信頼を積み上げることが大切です。

よくあるトラブル②：解体費用・残置物撤去の“想定外コスト”

解体や撤去にかかる費用は、アスベストや地中障害の有無、搬出動線などで大きく変動します。

費用のブレ幅が大きいほど、買主は総額のイメージが持ちづらく意思決定が遅れがちです。

売主側で概算の見積レンジを用意し、アスベスト対応の有無を明記しておくと、安心材料になります。

• アスベスト・地中障害・搬出動線などで費用が膨らむ
• 費用不確実性が高いほど、買主の意思決定が遅れる

残置物が多い場合は、部屋ごとの量やトン数の目安を出しておくとイメージが共有しやすいです。

金額の不確実性を減らすことで、価格交渉の根拠が明確になり、条件合意までのスピードが上がります。

よくあるトラブル③：境界未確定・相続登記の不備・権利関係

境界の曖昧さや相続登記の未了は、買主の融資や決済スケジュールに直接影響します。

測量や越境の有無、名義や担保権などの情報は、早めの整理が肝心です。

とくに、境界確定測量や相続手続きは時間がかかるため、司法書士への早期相談で段取りを固めておくと安心です。

• 測量・越境・共有名義・抵当権などで決済遅延や白紙化
• 金融機関の融資審査に影響し、成約機会を逸失

権利関係の不整合は、買主が最も警戒する情報のひとつです。

後から発覚して交渉が振り出しに戻ることを防ぐため、売出前に整理しておきましょう。

よくあるトラブル④：買主との契約不適合責任（旧瑕疵担保）

責任の範囲や期間、免責の可否は、契約条件と告知内容の整合が前提になります。

現状有姿をうたう場合でも、知っている事実を隠すのは逆効果です。

適切な告知と、特約での役割分担を明文化し、解釈の余地を減らすことが重要です。

• 責任期間・範囲の不明確さが紛争化の火種に
• 現状有姿・免責の前提は適切な告知と整合性

曖昧さを残さない契約設計は、売主と買主の双方を守ります。

最終的な文言は担当者任せにせず、自分の目で確認してから締結するのが安心です。

売主が準備すべき「トラブル回避チェックリスト」

ここからは、トラブルを未然に防ぎ、スムーズに売り切るための具体的な準備リストをご紹介します。

売主が先に動いておくほど、買主の不安は小さくなり、価格もスケジュールも安定します。

一つずつチェックしていけば大丈夫ですので、マイペースで整えていきましょう。

インスペクション（建物診断）＋修繕履歴の整理

第三者の診断結果は、物件の状態を客観的に示せる強い根拠になります。

診断サマリーと過去の修繕履歴がそろうと、買主は意思決定をしやすくなります。

とくに、耐震や白蟻、雨漏りの所見は、古家付き土地のトラブルに直結しやすいので、要点を1枚で提示できる形にしておくと親切です。

• 第三者診断のサマリー1枚を用意（耐震・白蟻・雨漏りなど）
• 修繕が必要な箇所は見積（実施/未実施どちらでも可）

診断結果に軽微な指摘があっても、隠すより開示したほうが信頼につながります。

「見える化」された情報は、交渉の土台を強くしてくれます。

解体・残置・撤去の「見積レンジ」を先に取っておく

費用の幅を事前に提示できると、買主は総額をイメージしやすく、前向きな検討に移れます。

アスベストの有無で費用は跳ねやすいため、確認できる範囲での前提条件も併記しましょう。

おすすめは、2〜3社の概算見積を並べ、アスベスト対応の前提や搬出動線などの注意点を明記する方法です。

• 解体業者2〜3社の概算（アスベスト有無でレンジ提示）
• 残置物撤去は間取り×トン数で目安を提示

前提条件と金額のレンジが共有されると、交渉がスムーズになります。

費用の不確実性が下がるほど、価格とスケジュールが合意しやすくなります。

境界確定測量・登記整理で“買いやすい物件”にする

境界や登記が整っている物件は、金融機関の審査が通りやすく、決済までの段取りも組みやすいです。

売主側で用意できる図面や書類をそろえ、疑問点は早めに潰しておきましょう。

境界確定測量や相続登記・抵当権抹消など、手間のかかる手続きこそ先手で動くのがコツです。

• 境界杭・測量図・越境の有無を整理し、説明資料化
• 相続登記・名義統一・抵当権抹消などは売出前に着手

「書類がそろっている」というだけで、買主の安心感はぐっと高まります。

結果として、条件交渉が前向きに進みやすくなります。

契約不適合責任の免責条件・特約を事前に確認

免責を検討する場合でも、告知の充実と整合性は欠かせません。

どこまで誰が負担するのか、曖昧にしないことがトラブル予防の最短ルートです。

現状有姿・免責の可否、特約での役割分担、そして告知の具体性を、契約前に一本化しておきましょう。

• 「現状有姿」「免責」適用の前提は告知の充実
• 解体・残置・越境対応など役割分担を特約で明確に

文言の細部が後の安心感を決めますので、担当者任せにせず自分でも確認してください。

不明点は弁護士や司法書士に早めに相談し、解釈のズレを事前に潰しておきましょう。

実際に起こりがちな古家付き土地トラブルの事例

古家付き土地の売却では、想定外のトラブルが後から発覚し、大きな負担につながるケースも少なくありません。

ここでは、実際によく見られる具体的な事例をご紹介しますので、自分の状況と照らし合わせながら注意点を確認してみてください。

一見小さなことでも、売却全体に影響する可能性がありますので、事前の備えがとても大切です。

事例1：解体中にアスベストが見つかり費用が倍増

古家の解体を進めていたところ、建材にアスベストが含まれていることが後から判明した事例です。

処理には専門の廃棄手続きが必要で、当初の解体費用が2倍以上に膨れ上がってしまいました。

売主にとっては想定外の出費となり、売却益が大幅に減少する原因となります。

事前に専門業者へ確認を依頼し、見積レンジにアスベスト対応を含めることでリスクを下げられます。

事例2：相続人の名義整理ができず、売却が長期化

相続で引き継いだ古家付き土地の名義が複数の相続人に分かれており、話し合いがまとまらずに売却が進まなかったケースです。

手続きが滞ったことで決済が1年以上遅延し、固定資産税などの維持コストも重くのしかかりました。

こうした事態を防ぐためには、司法書士に早めに相談して相続登記を整理しておくことが大切です。

名義を一本化してから売却に入ると、交渉もスムーズに進みます。

事例3：引渡し後に雨漏りが判明し、損害賠償請求

売却後に雨漏りが発覚し、買主から契約不適合責任を理由に修繕費用の請求を受けた事例です。

売主としては「知らなかった」と主張しても、調査不足や説明不足と見なされると責任を免れられない可能性があります。

こうした紛争を避けるためには、売出前にインスペクション（建物診断）を行い、わかる範囲の不具合をしっかり告知することが重要です。

後から発覚するリスクを最小化する準備こそが、売主を守る手段になります。

トラブルを防ぐための売却戦略

古家付き土地を売却するときに一番避けたいのは、取引後にトラブルが発生することです。

売主としては、余計な修繕費や時間のロスを避けつつ、安心して手放せる仕組みを選ぶことが大切です。

ここでは、実際に役立つ売却戦略を3つご紹介しますので、自分に合った方法を検討してみてください。

現状渡し・契約不適合責任“免責”で売れる専門業者を活用

「修繕してから売らなければならないのでは？」と不安に思う方も多いですが、現状渡しでも受け入れてくれる業者があります。

こうした専門業者は、契約時に契約不適合責任の免責を前提としているケースが多く、売主のリスクを大きく減らすことが可能です。

時間や費用をかけずに早く売りたい場合は、直接買取を利用するのが安心です。

ゴミ屋敷・再建築不可・借地/底地でも実績ある業者を選ぶ

「うちの物件は特殊だから売れないのでは？」と悩む方も少なくありません。

しかし、ゴミ屋敷・再建築不可・借地権など、条件の厳しい物件に対応した実績を持つ専門業者も存在します。

特に、残置物ありのまま・現状渡しで対応してくれる業者であれば、売主の負担は大幅に軽減されます。

• 残置物あり/現状渡しに対応可か
• 再建築不可・借地/底地・違反建築の取扱実績
• 対応エリア・最短スケジュール・事例の明示

実績のある業者を選ぶことで、特殊な物件でも安心して売却に進むことができます。

複数査定＋免許番号・口コミ・担当者の「透明性」で比較

どんなに条件が良さそうに見えても、1社だけの査定で即決するのは危険です。

複数の業者に査定を依頼し、査定根拠の明確さや説明の仕方を比べることが大切です。

さらに、免許番号・実績年数、そして口コミ・担当者の誠実さをあわせて確認すれば、安心して任せられる業者を選べます。

• 査定根拠・販売/買取スキームの説明の明確さ
• 免許番号（例：都道府県知事（3））や実績年数
• 担当者の即レス・資料提示・誠実さ

透明性のある業者を選ぶことで、売却プロセス全体の安心感が高まります。

「自分のケースに合ったサービス」

「どこに相談すればいいのか分からない…」
そんな時は、まず“あなたの状況”に合った選択肢を知ることが大切です。

下の早見表では、「相場だけ知りたい」「共有名義で困っている」「不安が残っている」など、よくあるケース別に最適な進み方を整理しています。

どれか一つでも当てはまるものがあれば、すぐに行動に移せる一歩が見つかるはずですよ。

あなたの状況	特徴	おすすめ業者
スピードを“数値で”説明したい（家族稟議・社内承認の根拠に）	「最短3日で現金化」「最大3億円」	「ワケガイ」
共有持分・共有名義が絡む（共有者の同意が難しい／単独で売りたい）	「単独での買取も可能」 「共有物件買取実績多数」	「ワケガイ」
上限額の目安がほしい／大型案件（〜3億円）	最大3億円	「ワケガイ」
住所・名義などの入力を準備してから進みたい（不安を解消）	“最短3日/最大3億円”等の要件と流れをLP/問い合わせで確認→本番へ	「ワケガイ」
周囲に知られずに進めたい（秘匿性・匿名性ニーズ）	「誰にも知られずに売れる」旨を明記（直接買取）	「ラクウル」
とりあえず相場だけサクッと知りたい（数分で）	トップで30秒カンタン無料AI査定	「ラクウル」
早朝・夜間に電話で動きたい／昼間に時間が取りにくい	電話受付 7:00〜22:00（サイト表記）	「ラクウル」
ゴミ屋敷・空き家・残置物が多い（片付け前）	・ワケガイ：空き家・ゴミ屋敷ページで現状買取を明記 ・ラクウル：ゴミ屋敷の買取実績あり	「ワケガイ」 「ラクウル」
再建築不可・違反建築・借地/底地などのクセが強い	・ワケガイ：再建築不可・借地・底地に対応明記 ・ラクウル：再建築不可/違反建築/借地権の記載あり	「ワケガイ」 「ラクウル」

まとめ：古家付き土地は「売主の準備」でトラブルを防げる

古家付き土地の売却は「状態が悪いから売れないのでは…」と不安になりがちですが、実際は売主の準備次第でトラブルを防ぎ、安心して売り切ることが可能です。

大切なのは、買主が不安に思うポイントを先回りして整理しておくことです。

診断や見積、登記整理といった準備が整えば、条件交渉もスムーズになり、良い条件での売却につながります。

• 状態（診断）・費用（見積）・権利（登記/境界）を資料化して先回り
• 特約・告知・引渡条件の整合で紛争を未然に防止
• 手離れ重視なら専門買取（現状渡し/免責）で時間リスクを最小化

「少しでも高く売りたい」「できるだけ早く片付けたい」など状況は人それぞれですが、売主が正しく準備することで選択肢は広がります。

自分に合った方法を選ぶことが、納得できる売却の第一歩です。

不安が残る場合は、専門業者への相談からスタートしてみましょう。

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