古家付き土地を早く安全に売却する方法｜トラブル回避の全知識

古家付き土地を「このまま売っていいの？」「どんなトラブルがあるの？」と不安に感じている方も多いと思います。

この記事では、古家付き土地の基本、よくあるトラブル、売り主が注意すべきポイントを分かりやすくまとめています。

さらに、安全に売却を進めるための具体的なチェック項目や、専門家を活用するコツまで丁寧に解説します。

初めての方でも安心して読み進められる内容になっていますので、まずは気になるところからご覧ください。

古家付き土地とは？意味と勘違いしやすいポイント

古家付き土地は、名前の通り「古い建物が残ったままの土地」を指します。

しかし、実際の取引では土地が主役であり、古家は価値ゼロまたはマイナスと判断されることもあります。

まずは、この言葉の正しい意味と「空き家」との違いを整理しておくことが大切です。

古家付き土地の定義と「空き家」との違い

古家付き土地は、建物が存在していても評価の中心が土地になる物件を指します。

一方、空き家は建物そのものに価値が認められる場合もある状態で、扱いが大きく異なります。

この違いを理解しておくと、売却時の判断がスムーズになります。

古家付き土地＝土地が主役、古家は“おまけ”という考え方

古家付き土地では、建物が存在していても古家の価値を評価しないのが一般的です。

理由として、多くの古家は築年数が経過し、修繕費が高くなるため、買主は解体して更地にして使う前提で考えることが多いからです。

そのため、古家が残っていても実質的には土地価格で取引されるケースが大半です。

空き家との法的・税制上の違い（固定資産税軽減など）

空き家と古家付き土地の大きな違いは、固定資産税の扱いです。

古家がある土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6に軽減されます。

しかし、老朽化が進み「特定空家」に指定されると、軽減措置が外れて税額が6倍になるリスクがあるため注意が必要です。

古家の価値は本当にゼロ？評価の考え方

「古家付き土地＝古家の価値ゼロ」と思われがちですが、実際には状況によって評価が変わります。

建物がプラスに働くケースもあれば、逆にデメリットとして扱われることもあり、判断を誤ると損をしてしまうことがあります。

ここでは、古家の価値がどう評価されるのかを分かりやすく整理します。

古家の価値が“プラス査定”されるケース

古家でも、状態や構造によっては解体せずに活用できるため、プラス評価になる場合があります。

たとえば、リフォーム前提で購入したい人や、賃貸活用を希望する投資家がいるエリアでは、意外と古家が価値を持つこともあるのです。

また、建物がしっかりしていれば解体費用を負担せずに済むため、買主側にとって初期コストを抑えられるメリットがあります。

古家が“マイナス要因”として扱われるケース

一方で、老朽化が進んでいる古家はマイナス評価になることがほとんどです。

雨漏り・シロアリ・基礎の劣化などがある場合、買主は解体費用を見込む必要があり、土地価格からその分が差し引かれます。

さらに、建物が危険と判断されると行政から指導を受ける可能性もあり、そのままでは取引が進まないケースもあります。

そのまま売るか、更地にするか迷う人が多い理由

古家付き土地の売主が悩みやすいポイントが「解体して更地にすべきか、そのまま売るべきか」です。

どちらにもメリットとデメリットがあり、判断を誤ると手取り金額に大きく差が出てしまいます。

ここでは、多くの売主が迷う理由を具体的に整理します。

更地にすると固定資産税が上がる仕組み

古家を解体して更地にしてしまうと、住宅用地の特例が使えなくなるため、固定資産税が最大6倍になります。

そのため「売る前に解体したほうが良い」とは一概に言えず、税金の負担増がネックになるケースが多いのです。

古家付きで売ったほうが条件が良くなるケース

買主によっては、古家をリフォーム素材として活用したい人もいます。

また、解体費を売主が先に負担するよりも、買主が自分のタイミングで解体したほうが合理的な場合もあるため、古家付きのまま売ったほうが手取り額が増えるケースもあります。

解体のタイミングで損をするパターン

よくある失敗が、売却前に慌てて解体してしまうケースです。

解体してしまうと固定資産税が上がるだけでなく、買主が求めていた「古家の活かし方」を潰してしまい、売却条件が悪くなることがあります。

また、行政の補助金が使えるタイミングを逃し、結果的に余計な費用を負担するリスクもあります。

 

古家付き土地で起こりがちな3つのトラブル

古家付き土地は「建物が古いだけ」と思われがちですが、実際には境界・越境・解体費用・税金・瑕疵など、見落とすと大きなトラブルにつながる要素が多くあります。

ここでは、現場で特に相談が多い3つのトラブルをわかりやすく整理します。

1. 解体費用・越境・境界などの“物理トラブル”

古家付き土地で最も多いのが、物理的な状態に関するトラブルです。

境界線の不明確さや越境は売却をストップさせる大きな要因になります。

越境物（屋根・塀・樹木）による紛争

隣地との距離が近い住宅では、古い家ほど屋根・塀・樹木が越境しているケースが多く見られます。

越境は売却前に解決しなければ契約できないため、隣地所有者との調整が必要となり、時間がかかることもあります。

境界線不明確による売却ストップ事例

古家付き土地では、境界標が失われているケースが多く、買主側が不安を感じて契約に進まないことがあります。

境界確定測量が必要になることが多く、これに数十万円の費用が発生するケースもあります。

アスベスト・地中埋設物による追加費用

昭和の建物ではアスベストが使われていることが多く、解体時に追加費用が発生することがあります。

また、ブロック・廃材・井戸などの地中埋設物が見つかると、撤去費用が買主負担となるか売主負担になるかで揉めるトラブルもあります。

2. 固定資産税や放置による“行政トラブル”

古家付き土地の放置は、税金や行政からの指導につながることがあり、対策を取らないと負担が大きくなる可能性があります。

空き家特措法の「特定空家」指定リスク

管理が不十分な古家は、空き家特措法に基づき「特定空家」に指定される可能性があります。

指定されると、行政からの指導・命令・最終的には強制的な除却が行われることもあり、売主にとって大きなリスクとなります。

固定資産税6倍リスクの回避方法

古家を解体して更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になります。

この税負担を避けるためには、売却タイミングの最適化が重要です。

古家付きのまま売却したほうが有利なケースも少なくありません。

3. 古家付き土地の建物の状態で起こる“契約トラブル”

古家付き土地は建物の状態が悪いことが多いのが現実です。

そのため、契約時の説明不足や認識の違いによってトラブルが起こりやすい傾向があります。

特に仲介で売却を予定している場合には、特に注意が必要です。

契約不適合責任（瑕疵）の主な争点

古家の雨漏り・傾き・腐食などが後から発覚すると、買主が契約不適合責任を追及することがあります。

売主が免責を希望する場合は、事前の説明と合意内容を明確にしておく必要があります。

売主側の説明義務（雨漏り・シロアリなど）

古家に関するトラブルで多いのが、売主の説明不足です。

雨漏りやシロアリ被害、過去の修繕履歴などは、事前開示が必須で、情報の隠ぺいは重大なトラブルにつながります。

買主が誤解しやすいポイント（再建築・インフラ）

買主が「建替えできる」と思い込むケースや、インフラの引き込みがないケースでは、後から争いになることが多いです。

特に再建築不可や接道義務の問題は、買主の誤解が原因で契約解除につながるリスクがあります。

売主側が気をつけたい古家付き土地の注意点

古家付き土地を売却する際は、建物の扱い・税金・解体のタイミング・売却方法など、事前に押さえるべきポイントが多くあります。

ここでは、売主側がトラブルなく、できるだけ有利に売却するための注意点を整理して解説します。

後から損をしないためにも、一つずつ確認しながら進めてみてください。

古家付きのまま売る時の注意ポイント

古家を残したまま売る方法は、手間が少なく費用も抑えられますが、注意すべき点もあります。

メリット・デメリットを理解しておくことで、売却判断がしやすくなります。

“現状渡し”のメリット／デメリット

現状渡しは、売主が追加の修繕や整備を行わずに売却できる方法です。

費用や手間がかからない一方で、買主側の不安が大きく売却価格が下がりやすいというデメリットもあります。

告知義務と説明すべき内容の範囲

古家付き土地では、建物の状態について売主に告知義務があります。

雨漏り・シロアリ・傾きなど、過去の不具合を正確に伝えることでトラブルを防ぐことにつながります。

解体のタイミングと費用の考え方

古家がどの程度劣化しているか、建築計画が立てられるかによって、解体するかどうかの判断が変わります。

解体のタイミングを誤ると、費用が増えたり、税金の負担が大きくなったりするケースもあります。

解体したほうが高く売れるケース・損するケース

古家の劣化が激しく、建物として利用が難しい場合は、解体して更地にしたほうが売却価格が上がることがあります。

一方で、更地にすると固定資産税の優遇が外れるため、税金負担が増える点には注意が必要です。

アスベスト・地中障害物の追加費用リスク

古家の解体工事では、アスベストが見つかった場合に処理費用が増える可能性があります。

また、地中にブロック・廃材・井戸などが埋まっていると、撤去に追加費用が発生します。

仲介・買取どちらが向いているかの判断基準

古家付き土地は、状態によって「仲介」が向く場合と「買取」が向く場合に分かれます。

売主の状況や優先順位に合わせて、最適な売却ルートを選ぶことが重要です。

時間優先：買取のメリットと注意点

早く売りたい場合は、不動産会社が直接購入する買取が向いています。

短期間で現金化できる一方で、市場価格より売却価格が下がりやすい点に注意が必要です。

価格優先：仲介のメリットと注意点

できるだけ高く売りたい場合は、仲介で一般の買主を探す方法が有効です。

ただし、古家の状態や境界の問題があると、売却に時間がかかることがあります。

また、重要事項説明において、買主がしっかりと理解できる説明をする業者か否かの判断が重要です。

これがトラブル回避の重要な「鍵」になります。

専門の訳あり物件買取業者を使うべき物件の特徴

古家付き土地でも、状態が悪かったり、越境や再建築不可が絡む場合は、専門の買取業者が最適です。

訳あり物件に特化した業者は、通常の不動産会社が扱えない案件でも柔軟に対応してくれます。

 

古家付き土地を専門買取業者に任せるメリット

「古家付きのまま本当に売れるのかな…」と不安になりますよね。

そんな時に選択肢になるのが、古家付き土地に強い専門の買取業者です。

契約不適合責任の免責や現状渡しなど、仲介とは違うメリットがあります。

専門買取業者を使うと何がラクになるのか

専門買取業者は、古家付き土地や訳あり物件を日常的に扱っています。

そのため、老朽化や空き家、境界トラブルのリスクも織り込み済みで話が進みます。

「売りづらい物件をどう出口にするか」に特化しているのが大きな強みです。

契約不適合責任の免責で売却後も安心

一般的な売買では、売主は契約不適合責任を負うのが原則です。

雨漏りやシロアリなど、引き渡し後に見つかった不具合でトラブルになることもあります。

しかし専門買取業者の場合、「契約不適合責任を免責」してくれる条件が設定されることが多いです。

売却後に「やっぱり直して下さい」と請求されるリスクを減らせるので、気持ちがぐっとラクになります。

古家付きのまま売れるから片付け・解体不要

古家付き土地の悩みは、まず片付けと解体費用ですよね。

専門買取業者は、古家付きのまま「現状渡し」で買ってくれることが多いです。

家の中の荷物や残置物も、そのまま引き取って処分まで任せられるケースがあります。

自分で片付け業者や解体業者を探す手間も省けて、時間と精神的な負担を大きく減らせます。

仲介手数料ゼロで手取りがわかりやすい

不動産会社の仲介で売る場合、売却価格の3％＋6万円前後の仲介手数料がかかります。

一方で、買取の場合は仲介手数料がかからないのが基本です。

そのため、「提示された買取価格＝ほぼ手取り額」としてイメージしやすくなります。

いくら残るのかが明確なので、次の住まいやローン返済の計画も立てやすくなります。

近隣トラブルの窓口も業者が引き受けてくれる

空き家や古家付き土地では、雑草・ゴミ・倒壊の不安などで近隣からの目も厳しくなりがちです。

専門買取業者に売却すると、以後の近隣クレームの窓口は業者側になります。

売却前に抱えていた「いつ怒られるか不安」というストレスから解放されます。

解体や工事の連絡も業者が行うので、ご自身が何度も説明に回る必要もありません。

空き家・老朽化・訳ありでも売却ルートがある

築年数が古く、雨漏りや傾きがある家になると、一般の買主はなかなか見つかりません。

専門買取業者は、空き家・老朽化・再建築不可・事故歴ありといった物件を対象としているのが最大の特徴です。

彼らは、訳あり専門業者ならではの独自の法務・建築に関するブレーン、専門的な再生ノウハウを持っています。

そして、訳あり物件の購入を希望する「特化した顧客ネットワーク」を有しているからです。

「売れないかも」と諦めていた古家付き土地にも、現金化のルートができる可能性があります。

他社で断られた物件でも、専門業者なら買い取り実績があるケースは少なくありません。

古家付き土地に関するよくある質問（FAQ）

古家付き土地の売却を考えている方から、実際によくいただく質問をまとめました。

「本当にこの状態で売れるのか？」「迷惑をかけずに手放せるのか？」といった不安に、できるだけ分かりやすくお答えします。

売却前の“最後のモヤモヤ”を解消してから、安心して次の一歩に進んでくださいね。

Q1. 古家のままでも売れますか？片付けをしないとダメでしょうか？

古家付きのまま、室内の荷物も残した状態で売却できるケースは少なくありません。

とくに古家付き土地の買取を得意とする専門業者は、建物の老朽化や家具・ゴミが残ったままでも、その状態で買い取ってくれることが多いです。

一方、一般の仲介では「片付けや掃除をしてから売り出したほうが良い」と言われることも多く、片付け費用や時間が大きな負担になります。

「片付けをしてから売る」か、「現状のまま専門業者に売る」かを比較しながら検討するのがおすすめです。

できるだけ手間をかけたくない方は、現状のまま査定してくれる専門業者を優先して検討すると、体力的・精神的な負担を大きく減らせます。

Q2. 解体費用は誰が負担しますか？解体せずに売却できますか？

解体費用は一般的に売主または買主のどちらかが負担しますが、その取り決め次第で手取りが大きく変わります。

古家付きのまま買い取ってくれる専門業者に売却する場合、解体費用は業者側が負担するケースが多いです。

一方、仲介で更地にして売る場合は、売主側で数十万〜数百万円の解体費用を負担する必要が出てくることもあります。

「解体してから売るべきか」「古家付きのまま売るべきか」は、見積もりを取りながら専門業者に相談し、手取りと手間のバランスで判断するのが安心です。

ご自身で解体を決める前に、一度“解体費込みで買い取ってくれる業者”の査定を確認しておくと、損をしにくくなります。

Q3. 境界や越境（塀・屋根・樹木など）が問題になっていますが、それでも売れますか？

古家付き土地では、塀や屋根、樹木などが隣地へ越境しているケースが少なくありません。

一般の買主への仲介では「境界トラブルのある物件」は敬遠されやすく、売却までに時間がかかる、もしくは売れないこともあります。

一方で、訳あり不動産を扱い慣れた専門買取業者であれば、境界問題や越境を前提に査定し、引き渡し後に業者側で調整してくれるケースもあります。

もちろん、測量士による境界確認や、隣地所有者との協議が必要になることもありますが、「自分だけで解決しよう」と抱え込まず、専門業者や専門家を巻き込んだほうがスムーズに進みます。

境界や越境に不安がある場合は、「境界トラブルに慣れている買取業者かどうか」も、選ぶ際のチェックポイントにしておくと安心です。

Q4. 再建築不可の古家付き土地でも売れますか？

再建築不可の古家付き土地は、一般の仲介では非常に売れにくい種類の不動産です。

接道条件や法規制の問題で新しく建て替えができないため、自宅用として購入したい人がほとんど現れないからです。

しかし、買取専門業者や、訳あり物件に特化した業者であれば「再建築不可」「接道条件が悪い土地」でも買取の対象になることがあります。

業者側は、投資用・貸家利用・隣地との一体利用などの活用方法を想定しているため、一般のエンドユーザーとは違う視点で価値を見ています。

「不動産会社に再建築不可と言われて諦めかけている」という場合でも、再建築不可物件に実績のある買取業者へ査定を出してみる価値は十分あります。

Q5. 固定資産税が上がる前に売ったほうが良いですか？

古家付き土地をそのままにしておくと、空き家特措法により「特定空家」に指定され、固定資産税が最大で6倍になるリスクがあります。

特定空家に指定されると、住宅用地の特例が外れ、税負担が一気に重くなるだけでなく、行政から指導・勧告を受ける可能性もあります。

老朽化や雑草・ゴミの放置など、放っておくほどリスクは高まるため、「使う予定のない古家付き土地」は早めの出口戦略を検討したほうが安心です。

すぐに売却までは決められない方でも、専門業者に現状を見てもらい、税金と維持コストのバランスを一緒に整理してもらうだけでも、今後の判断がしやすくなります。

税金の負担が重くなってから慌てて動くより、「まだ選択肢が残っているうち」に動いたほうが、条件の良い出口を選びやすくなります。

Q6. 仲介と買取、古家付き土地にはどちらが向いていますか？

一般的には、「できるだけ高く売りたい」なら仲介、「早く・確実に売りたい」なら買取が向いていると言われます。

ただし古家付き土地のように老朽化やトラブル要素が多い物件は、仲介だと売却までに時間がかかる・そもそも買い手が見つからないというケースも珍しくありません。

解体・片付け・境界・再建築不可・特定空家リスクなどを抱えている場合は、訳あり物件に強い買取専門業者に査定を出すほうが、トータルで「得」になるケースも多いです。

最終的には、「売却価格」「スピード」「手間」「リスク」をどう優先するかで選ぶのがポイントです。

どちらが合っているか迷う場合は、仲介・買取の両方に査定を出し、条件を比較したうえで決めると、後悔しにくくなります。

Q7. シロアリ・雨漏り・カビなどの不具合があっても売れますか？

シロアリ被害や雨漏り、カビなどの建物の不具合（瑕疵）は、多くの売主さんが不安に感じるポイントです。

専門の買取業者であれば、これらの不具合を前提に査定し、現状のままで買い取るケースが多くあります。

逆に、一般のエンドユーザー向けに仲介で売る場合は、「雨漏り・シロアリの事実」を告知する義務があり、契約不適合責任のトラブルにつながるリスクもあります。

そのため、「不具合を隠して売る」のではなく、「不具合ごと引き取ってくれる専門業者」を選ぶことが、トラブルを避けつつ早く解決する近道になります。

「こんな状態ではさすがに無理では…？」と感じる物件ほど、訳あり物件に強い買取業者へ一度相談してみる価値があります。

Q8. 近隣トラブル（苦情・クレーム）がある物件でも売却できますか？

草木の放置・ゴミ・悪臭・建物の倒壊リスクなど、古家付き土地は近隣からの苦情が出やすい物件でもあります。

こうしたトラブルがあると、一般の買主は敬遠しやすく、仲介での売却はかなりハードルが高くなるのが実情です。

一方で、専門の買取業者は「近隣調整も含めて対応する」ことを前提に引き受けてくれる場合があります。

「近所の目が気になって動き出せない」という方こそ、第三者である業者に間に入ってもらうことで、感情的な対立を避けながら解決に進めることができます。

近隣クレームで疲れ切っている場合は、一人で抱え込まず、「トラブル物件に慣れている業者かどうか」を基準に相談先を選ぶことが大切です。

Q9. 査定だけお願いしても大丈夫ですか？強引な勧誘が心配です。

「査定を頼んだら断りづらくなりそう…」という不安から、一歩が踏み出せない方も多いです。

きちんとした買取専門業者であれば、査定だけの相談や見積もりだけでも問題なく対応してくれるところがほとんどです。

また、「完全無料査定」「キャンセル自由」「契約を強要しない」と明記している業者を選ぶことで、心理的な負担も減らせます。

不安な場合は、口コミや評判、運営会社の情報を事前に確認し、強引な営業をしてこない業者かどうかをチェックしておくと安心です。

「まずは話だけ聞いてみる」「他社と比較してから決める」くらいの軽い気持ちで大丈夫です。
あなたのペースで判断できる業者を選びましょう。

Q10. 専門の訳あり物件買取業者に相談するメリットは何ですか？

古家付き土地のように、老朽化・境界問題・再建築不可・特定空家リスクなどを抱えた物件は、一般的な不動産会社だけでは対応が難しいケースも多いです。

訳あり物件に特化した買取業者であれば、「契約不適合責任の免責」「現状のまま買取」「仲介手数料ゼロ」など、売主側のリスクと手間を大きく減らせます。

また、解体・片付け・近隣調整・権利関係の整理など、面倒な実務をワンストップで任せられるのも大きなメリットです。

「自分で動くのは限界」「家族に迷惑をかけたくない」という方ほど、専門業者をうまく使うことで、短期間でスッキリ解決しやすくなります。

“困った古家付き土地”を抱えている方にとって、専門業者は「売るための最後の砦」であり、「安心して任せられる出口」になり得ます。

古家付き土地を安全に売却するための進め方まとめ

古家付き土地は「土地と建物の劣化」「インフラ事情」「法的制限」など、注意すべき点が多い物件です。

しかし、ポイントを押さえて進めれば、売却も安全にスムーズに行うことができます。

ここでは、売却の視点で、失敗しないための“最終チェックポイント”をまとめました。

売却ルートの選び方（仲介／買取）

古家付き土地を売るときは、「仲介で一般の買主へ売る」か「不動産会社に買取ってもらう」かで進め方が大きく変わります。

どちらが適しているかは、土地の状態・売主の事情・価格優先か時間優先かによって変わります。

ここでは、売主の目的別に最適なルートを整理します。

価格を最大化したい人のベストルート

できるだけ高く売りたい場合は、仲介で一般の買主を探す方法が向いています。

ただし、古家の状態によっては修繕提案が必要になり、売却まで時間がかかる点に注意しましょう。

手間・スピード重視のベストルート

早く売りたい場合は、すぐに現金化できる買取が適しています。

価格はやや下がりますが、手間が少なく、トラブル回避しやすいというメリットがあります。

重要事項説明で注意すべき箇所

重要事項説明の説明不足による、契約不適合によるトラブルが年々増加しています。

特に、古家の瑕疵や過去の修繕歴は口頭だけでなく書面で確認しておくと安心です。

「手放す物件だからいいや」ではなく、「あなたの物件を引き継いでもらう」という思いで、向き合っていきましょう。

トラブル回避のための専門家への相談ポイント

古家付き土地の取引は複雑なため、必要に応じて専門家に相談することで、トラブルを避けながら安全に進められます。

それぞれの専門家が何をできるのか理解しておくと、相談先の判断がスムーズになります。

状況に応じて組み合わせて活用するのが効果的です。

土地家屋調査士ができること

境界線の確定、越境物の確認、測量は土地家屋調査士の専門領域です。

境界トラブルを避けたい場合は、購入前に相談することでリスクを軽減できます。

司法書士ができること

所有権移転登記や抵当権の確認など、法的手続きを担当します。

権利関係が複雑な土地では、事前相談することで安心して契約が進められます。

建築士・インスペクターに依頼すべき場面

古家の状態を正確に知りたい場合は、建築士やインスペクターの調査が有効です。

特に大規模修繕や建替えを検討している場合は、専門的な目線で判断してもらうことで後悔を防げます。