相続した実家は解体して売るべき？古家付き・更地売却の判断基準

相続した実家が古いと、「建物を壊して更地にした方が売りやすいのでは」と考えることがあります。

ただし、売却先も決まっていない段階で、先に解体する必要はありません。

建物を残した状態でも売れる物件はありますし、買主が決まってから売主が解体して更地で渡す方法もあります。

先に比べたいのは、現況のまま売った場合と、更地にした場合の最終的な手取りです。

売却価格だけを比べるのではなく、解体費や税負担、売れるまでにかかる時間も含めて考えます。

相続後の手続きや、実家を売るか残すかという全体の流れから知りたい場合は、実家を相続した後の手続きや売却・活用の考え方から確認できます。

相続した実家は解体する前に3つの売り方を比べる

実家を売る方法は、「建物を残す」「壊す」という二択ではありません。

古家付きのまま売る方法のほか、買主を見つけてから売主が解体し、更地で引き渡す方法もあります。

この方法なら、売れるかどうか分からない段階で、売主が大きな解体費を先に負担せずに済みます。

最初から解体すると決めず、建物の状態や土地の条件に合わせて、次の3つを比べてみます。

古家付き・現況のまま売る

建物を残したまま売れば、売主が先に解体費を用意する必要はありません。

築年数が古くても、直して住みたい人がいることもあります。

また、土地を購入したあと、自分の予定に合わせて解体したい買主もいます。

一方で、雨漏りや傾きなど建物に不具合があるなら、分かっている内容は買主へ伝え、契約上どのように扱うのかも明確にしておく必要があります。

「古いから価値がない」と先に決めず、今の状態なら誰が買ってくれそうなのかを考えます。

買主を決めてから解体して更地で渡す

古家付きの状態で売り出し、売買契約がまとまったあとに売主が建物を解体し、更地にして引き渡す方法があります。

売主からすると、買主が決まらないまま解体費だけを支払うことを避けられるのが、この方法の大きな利点です。

「土地として売りたいが、売れる前に解体費を払うのは不安」という場合には、この売り方も考えられます。

契約するときは、建物だけを壊すのか、塀や物置なども撤去するのか、解体期限、費用負担、地中から埋設物などが出たときの扱いまで決めておきます。

売主が引渡し前に解体するのか、買主が引渡し後に解体するのかによって、契約内容も変わります。

先に解体して更地で売り出す

建物として使うことが難しく、土地を探している買主が多い地域なら、先に解体して更地で売る方法もあります。

更地になっていれば、買主は土地の形や高低差を確認しやすく、建物を建てる計画も立てやすくなります。

ただし、この方法では売れる前に解体費を負担します。

その費用をかけても売却条件が良くなるのかは、先に確かめておきたいところです。

更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。

建物は一度壊せば元には戻せません。

査定も取らないまま解体を発注することは避けます。

解体するか決める前に調べたい5つのこと

解体費の見積りだけを取っても、実家を壊した方がよいかは決まりません。

建物がまだ使えるのか、土地としてどのように利用できるのか、現況と更地で売却価格がどの程度変わるのか。

このあたりを一緒に考える必要があります。

なかでも再建築できる土地かどうかは重要です。

壊してから「新しい建物が建てられない」と分かっても元には戻せないため、解体費をかける前に調べておきます。

建物をまだ使えるか

築40年、50年という年数だけで、その家が使えないとは決まりません。

雨漏りや傾き、腐食、設備の状態などを見ながら、直して住みたい人が考えられる家なのかを考えます。

まだ住宅として使える家なら、先に壊してしまうことで、「古くても直して住みたい」という買主には売れなくなります。

反対に、修繕にかなり費用がかかり、住宅として利用することが現実的ではないなら、土地として売った方が買主に伝わりやすいこともあります。

解体後に再建築できる土地か

古い実家が現在建っているからといって、今の基準でも同じように建て替えられるとは限りません。

接道幅や前面道路の扱いによっては、現在の建物を取り壊したあと、新しい建物を建てられない土地もあります。

再建築できない土地では、建物を壊したことで土地の使い道が大きく減ることがあります。

解体を考えるなら、道路の種類と接道状況は先に調べておきます。

判断しにくい土地であれば、不動産会社だけで済ませず、自治体の建築指導を担当する窓口や建築士などへ問い合わせる方法もあります。

現況と更地の想定売却額はいくら違うか

不動産会社へ査定を頼むときは、「今の建物を残したままならいくらか」と「更地にしたらいくらか」の両方を出してもらいます。

できれば同じ会社に同じ条件で査定してもらった方が、現況と更地の価格差を比べやすくなります。

たとえば、更地にすると300万円高く売れるとしても、解体に350万円かかれば、売主の手元に残るお金が増えるとは限りません。

査定額の差ではなく、解体費を差し引いたあとにいくら残るのかを見ることが必要です。

解体に実際いくらかかるか

解体費は、建物の構造や大きさだけでは決まりません。

前面道路が狭く重機が入りにくい、塀や樹木、物置なども撤去しなければならない。

このような現場では、その分だけ費用も変わります。

アスベストの処理や地中埋設物など、工事を始めてから追加費用が必要になることもあります。

見積書を受け取ったら、「建物本体の解体はいくらか」だけでなく、その金額でどこまで撤去してもらえるのかも読んでおきます。

古家付き土地全般の境界、越境、解体、契約上のトラブルについては、古家付き土地を売却するときの注意点で詳しく扱っています。

いつまでに売りたいのか

価格だけでなく、「いつまでに売りたいのか」も解体する時期に関係します。

遠方にある実家で管理を続けるのが負担になっている場合や、相続人同士で早めに現金化したい場合は、売却までにかかる時間も無視できません。

反対に、急いで売る必要がなければ、まず古家付きの状態で売り出し、どのくらい買主から反応があるのかを見る方法もあります。

早く換金したいのか、ある程度販売期間を取れるのか。

その違いによっても、解体する時期は変わります。

売却価格ではなく手元に残る金額で比べる

更地にした方が高い価格で売れたとしても、それだけで解体した方が得とは言えません。

売却価格から、売主が実際に負担する費用を差し引いて考えます。

税金や契約条件まで含めた正確な手取りは物件ごとに異なりますが、解体するかどうかを考える段階では、まず次のように整理すると分かりやすくなります。

売り方	主に差し引くもの	見るところ
古家付き・現況売却	通常の売却費用、必要な片付け等	建物を残しても買主が見つかるか
契約後に解体	売主負担となる解体費・付帯工事等	買主確定後の費用負担と契約条件
先に更地にする	解体費・付帯工事・売却までの保有費等	更地による価格上昇が費用を上回るか

たとえば「更地にすれば300万円高く売れそうです」と査定されたとしても、解体や付帯工事に300万円以上かかれば、それだけで売主の手取りが増えるとは言えません。

現況の想定売却額、更地の想定売却額、解体見積りの3つを同じ時点でそろえると、費用をかけて解体する意味があるのかを数字で考えやすくなります。

相続税や譲渡所得税まで含めた最終的な税額は、取得費や相続人の状況などによって変わります。

金額が大きい場合や、税制の特例を使う予定がある場合は、税理士へ計算を依頼した方が確実です。

解体の時期によって税金や手続きも変わる

相続した実家では、いつ解体するかによって、固定資産税や譲渡所得の特例に関係することがあります。

もちろん、税金だけを理由に建物を残す必要はありません。

ただし、建物は一度壊すと元には戻せません。

解体を決める前に、税制上どのような扱いになるのかも調べておきます。

特に、売却が年をまたぎそうな場合や、被相続人が住んでいた古い実家では、解体を依頼する前に確認しておきたいところです。

住宅用地の特例は翌年1月1日の状態が影響する

住宅の敷地には、固定資産税などの課税標準を軽減する住宅用地の特例があります。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1になる制度です。

住宅を解体し、翌年1月1日時点で住宅用地ではなくなっている場合は、原則としてこの特例を受けられなくなります。

その状態で売却まで時間がかかれば、土地の税負担が増えることがあります。

ただし、「解体すると固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。

住宅用地の特例が外れることに加え、解体後は家屋分の固定資産税がなくなるため、実際の税額はそれらを合わせて決まります。

また、古家を残してさえいれば、いつまでも住宅用地の特例を受けられるということでもありません。

管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。

相続空き家の3,000万円特別控除は売却後の解体でも対象になり得る

被相続人が住んでいた一定の空き家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、対象になるのは原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋など、一定の条件を満たす実家に限られます。

2024年1月1日以後の譲渡では、一定の要件を満たせば、売却したあとに家屋を取り壊す形でも特例の対象になり得ます。

この場合は、譲渡した年の翌年2月15日までに、家屋の全部の取壊し等を終える必要があります。

特例を使うために、売主が必ず売却前に解体しなければならないわけではありません。

ただし、この制度には建築時期、被相続人の居住状況、売却期限、売却代金など複数の要件があります。

2024年1月1日以後の譲渡では、この特例の対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、相続人1人あたりの特別控除額の上限が3,000万円から2,000万円になります。

特例を使う予定であれば、国税庁の最新要件を確認し、税務署または税理士へ個別に相談してください。

解体後は建物滅失登記も必要になる

登記されている建物を取り壊した場合は、建物滅失登記が必要です。

不動産登記法では、建物が滅失した日から1か月以内に申請することになっています。

自分で申請することもできますが、登記の状態が複雑な建物であれば、土地家屋調査士へ依頼する方法もあります。

解体業者に建物を壊してもらっただけで、登記簿上の建物まで自動的に消えるわけではありません。

古家付きで売る方が合いやすい実家と解体が候補になる実家

建物を残すか壊すかは、築年数だけでは決まりません。

まだ住宅として使えるのか、土地を探している買主が多い地域なのか、再建築できるのか、解体費を払っても手取りが増えるのか。

このあたりを合わせて考えます。

物件の状況	先に考えたい売り方	理由
建物をまだ利用できる	古家付き・現況売却	建物を使いたい買主にも検討してもらえる
再建築できるか分からない	解体せず調査を先行	壊したあとに土地の使い道が狭くなることがある
解体費を先に負担したくない	古家付きまたは契約後解体	買主が決まる前の支出を抑えやすい
建物の利用が難しく土地需要が強い	更地売却も候補	土地として検討する買主に伝わりやすい
更地査定との差が解体費を大きく上回る	先行解体も比較	費用を差し引いても手取りが増えることが考えられる