相続した実家を売ろうとしたとき、親がその家をいくらで買ったのか分からないことがあります。
古い家では、当時の売買契約書や領収書が見つからないことも珍しくありません。
だからといって、契約書がないという理由だけで、すぐに取得費を売却価格の5％で計算する必要はありません。
まずは、親が購入したときの金額を確認できる資料が残っていないか探します。
それでも実際の取得費を裏付けられない場合に、売却代金の5％を概算取得費として使う方法があります。
相続した不動産では、原則として被相続人が用いていた取得費と取得時期を引き継ぎます。
親が購入した不動産であれば、親の購入代金などが基礎になります。
相続したときの評価額や、現在の不動産会社の査定価格に置き換えるものではありません。
相続後の名義変更から売却までの流れも知りたい方は、実家を相続したときの手続きと売却の考え方も参考にしてください。
相続した実家の取得費は親の購入時の金額を引き継ぐ
実家を相続すると、相続した時点の価格で新しく取得したように感じるかもしれません。
しかし、売却したときの譲渡所得を計算する場合は、通常、被相続人がその不動産を取得したときの金額を基にします。
取得費に含まれるのは購入代金だけではなく、購入時にかかった一定の費用も対象になります。
また、建物については、購入時の金額をそのまま使うのではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
相続税評価額や現在の査定額には置き換えない
相続税を計算するときの評価額と、不動産を売却したときに使う取得費は別のものです。
相続税評価額や固定資産税評価額、現在の不動産会社の査定額を、そのまま親の購入価格の代わりに使うことはできません。
最初に探したいのは、親がその土地や建物を取得した当時、実際にいくら支払ったのかが分かる資料です。
取得した時期も親から引き継ぐ
相続した不動産では、取得費だけでなく、いつ取得したのかという時期も被相続人から引き継ぎます。
相続した日から所有期間を数え直すわけではありません。
この取得時期は、売却した不動産が長期譲渡所得になるのか、短期譲渡所得になるのかを考える際にも関係します。
税率については取得費とは別の話になりますので、ここでは分けて考えます。
親の売買契約書が見つからないときに探す資料
売買契約書が見つからないからといって、家の中を少し探しただけで「取得費は分からない」と決めるのは早いです。
購入時の書類が別の場所に保管されていたり、直接の契約書はなくても、当時の購入金額をたどれる資料が残っていたりすることがあります。
ここで大切なのは、売買契約書のように購入金額を直接示す資料と、通帳やローン関係書類のように当時の取引を推測する材料を分けて考えることです。
まず購入価格を直接確認できる書類を探す
最初に探したいのは、売買契約書、購入代金の領収書、購入時の精算書などです。
注文住宅であれば、土地の売買契約書とは別に、建物の建築工事請負契約書が残っていることもあります。
購入した不動産会社や建築会社が分かる場合は、当時の取引記録が残っていないか問い合わせてみる方法もあります。
もっとも、取引から長い年月が経っていれば、相手方にも資料が残っていないことがあります。
| 資料 | 分かる可能性があること | 扱い |
| 売買契約書 | 土地・建物の購入金額 | 取得費を求める中心資料 |
| 購入代金の領収書 | 支払った金額 | 契約書と合わせて確認 |
| 購入時の精算書 | 代金や購入時費用の内訳 | 取得費になる費用を探す資料 |
| 建築工事請負契約書 | 建物の建築代金 | 注文住宅などで確認 |
通帳やローン資料なども購入金額をたどる材料になる
直接の契約書が見つからなくても、当時の通帳、住宅ローン契約書、返済予定表、分譲時のパンフレットなどが残っていることがあります。
また、登記簿に抵当権の債権額が記録されていれば、当時どの程度の借入れをしたのかを考える材料になる場合もあります。
ただし、住宅ローンの借入額や抵当権設定額を、そのまま不動産の購入価格として扱うことはできません。
契約書以外の資料は、「購入価格を直接示す資料」と「購入価格の推計を補強する資料」に分けて考えると整理しやすくなります。
抵当権設定額や昔の地価をそのまま取得費にしない
住宅ローンの借入額と、不動産の購入価格は必ずしも同じではありません。
頭金を入れて購入していれば借入額は購入価格より少なくなりますし、反対に諸費用まで含めて借りていれば、単純に借入額から購入価格を判断することもできません。
同じように、購入当時の地価や市街地価格指数などから計算した金額についても、その数字をそのまま取得費として使えるとは限りません。
不動産は、土地の形や場所、取得したときの事情などによって実際の取引価格が違うためです。
自分で計算した推定額だけを根拠に、そのまま確定申告の取得費として使うのは慎重に考えた方がよいでしょう。
推計した金額を取得費として申告したい場合は、どの資料を根拠として使えるのか、集めた資料を不動産税務に詳しい税理士へ見せたうえで判断してもらう方がよいと思います。
取得費には購入代金以外の費用も含まれる
取得費というと、「親が家を買ったときの金額」だけを考えがちですが、購入時にかかった一定の費用も対象になります。
売買契約書が見つかった場合は、それだけで終わらせず、購入時の精算書や領収書なども一緒に探しておきたいところです。
国税庁では、購入手数料のほか、一定の登録免許税、不動産取得税、印紙税、土地の測量費などについても、取得費に含まれる場合があるとしています。
土地と建物では取得費の計算が違う
土地は、購入代金と購入時にかかった一定の費用を基に取得費を求めますが、建物は購入金額や建築代金をそのまま残すわけではありません。
土地と建物をまとめて購入している場合は、契約書などで土地と建物の金額がどのように分けられているのかも見ておきたいところです。
土地と建物では、その後の取得費の計算方法が違うためです。
建物は減価償却費相当額を差し引く
建物の取得費は、購入代金や建築代金などから、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
そのため、例えば「親が3,000万円で家を買った」と分かっても、その3,000万円をそのまま現在の建物取得費として使えるわけではありません。
古い実家ほど、購入したときの金額と、売却時に使う建物の取得費との間に差が出やすくなります。
具体的な減価償却費相当額は、建物の構造や用途などによって計算方法が変わります。
取得費がどうしても分からない場合は売却額の5％を使える
購入時の資料を探しても実際の取得費が分からない場合は、売却代金の5％相当額を取得費として使うことができます。
これが一般に「概算取得費」と呼ばれている方法です。
また、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合にも、5％相当額を使うことができます。
3,000万円で売った場合は150万円
例えば、土地と建物を3,000万円で売却し、実際の取得費がどうしても分からなかったとします。
5％の概算取得費を使う場合、取得費は150万円です。
譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算するため、取得費が150万円しか取れなければ、実際の取得費を使える場合より譲渡所得が大きくなることがあります。
取得費が分からないからといって、「売却価格の95％にそのまま税金がかかる」という意味ではありません。
仲介手数料などの譲渡費用があれば差し引けますし、適用できる特別控除がある場合には、それも含めて譲渡所得を計算します。
5％を使う前に実額を探す意味がある
例えば3,000万円で売却した不動産について、概算取得費を使えば150万円です。
一方、購入時の資料が見つかり、減価償却後の実際の取得費が1,000万円だったとすれば、取得費だけで850万円の差が生じます。
この差は譲渡所得の金額に直接影響するため、契約書がないという理由だけですぐ5％を使わず、実際の取得費を探す意味があります。
相続した実家を売る予定があるなら、売却後の確定申告直前になってから探すより、売却準備の段階で購入時の資料を集めておいた方がよいでしょう。
なお、相続した非事業用の土地・建物では、相続人が支払った一定の登記費用などを取得費へ含められる場合があります。
一方、5％の概算取得費を使う場合は、それらを別途取得費へ加えることはできません。
市街地価格指数などで取得費を推計するときは税理士へ相談する
売買契約書などが残っていない場合、国税不服審判所の過去の裁決例には、市街地価格指数などを使って取得費を推計した例があります。
しかし、これは個別の事情を踏まえて判断されたもので、市街地価格指数を使えば取得費として認められるという一般的な制度が用意されているわけではありません。
同じ地域の土地でも、地形、用途、取得した経緯、親族間の売買だったかどうかなどによって条件は違います。
当時のメモ、預金の出金記録、分譲パンフレット、抵当権設定額なども、購入価格の推計を補う材料にはなります。
しかし、一つの資料だけを取り出して購入価格を決めるのは無理があります。
5％の概算取得費ではなく推計した取得費を使いたい場合は、自分だけで申告額を決めず、集めた資料を不動産税務に詳しい税理士へ見てもらう部分です。
取得費が分かったら譲渡所得を計算する
取得費が分かれば、次は売却代金と譲渡費用などを使って譲渡所得を計算します。
基本的な考え方は次のとおりです。
課税譲渡所得金額＝売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除
仲介手数料など、今回の売却のために直接かかった一定の費用は、取得費ではなく譲渡費用として扱います。
親が不動産を購入したときにかかった費用と、今回売却するためにかかった費用は分けて資料を残しておいた方がよいでしょう。
取得費と譲渡費用では、税金の計算上の扱いが違うからです。
相続した不動産を売却する全体の手順については、相続した不動産を売却するときの流れで説明しています。
3,000万円の特別控除や相続税の取得費加算などには、それぞれ別の適用条件があります。
この記事では「取得費が分からない場合」に話を絞っているため、各特例の詳しい要件までは扱いません。
相続した実家の取得費についてよくある質問
取得費が分からないと、「契約書がなければもう5％なのか」「相続したときの評価額を使えないのか」と迷う方もいると思います。
ここでは、相続した実家の取得費についてよく出る疑問を、取得費の考え方に絞って説明します。
Q: 親の売買契約書がない場合は必ず5％になりますか？
A: 売買契約書がないという理由だけで、必ず5％になるわけではありません。
領収書、購入時の精算書、建築工事請負契約書など、実際の購入金額を確認できる資料が残っていないか探します。
直接の資料がなくても、通帳やローン関係書類などから当時の取引をたどれる場合があります。こうした資料を探しても実際の取得費を確認できない場合に、5％の概算取得費を使います。
Q: 相続税評価額を取得費として使えますか？
A: 通常の相続では、相続税評価額をそのまま売却時の取得費として使うものではありません。
原則として、被相続人がその不動産を取得したときの購入代金などを引き継ぎます。
Q: 固定資産税評価額から購入価格を計算できますか？
A: 固定資産税評価額を、そのまま購入価格や取得費へ置き換えることはできません。
購入した時期や実際の取引条件も違うため、固定資産税評価額だけを使って当時の購入価格を決めるのは適切ではありません。
Q: 住宅ローンの借入額を取得費にできますか？
A: 住宅ローンの借入額と不動産の購入価格は必ずしも同じではありません。
抵当権設定額やローン関係書類は、当時の購入価格を調べる材料にはなりますが、その金額をそのまま取得費として使うものではありません。
Q: 取得費が分からない場合、売却価格の95％が利益になりますか？
A: 取得費を5％としたからといって、売却価格の残り95％にそのまま税金がかかるわけではありません。
仲介手数料などの譲渡費用や、要件を満たす特別控除があれば、それらも差し引いたうえで譲渡所得を計算します。
Q: 市街地価格指数を使えば5％を避けられますか？
A: 市街地価格指数を使えば、必ず取得費として認められるというものではありません。
過去に合理的な推計として認められた事例はありますが、不動産ごとに取得した経緯や物件条件が違います。
概算取得費ではなく推計した金額を使いたい場合は、自分だけで申告額を決めず、集めた資料を税理士へ見せたうえで判断してもらった方がよいでしょう。
まとめ｜契約書がなくても最初から5％に決めない
相続した実家の取得費は、原則として親がその不動産を取得したときの金額を引き継ぎます。
相続したときの評価額や、現在の不動産会社の査定価格に置き換えるわけではありません。
親の売買契約書が見つからない場合でも、領収書、購入時の精算書、建築工事請負契約書などが残っていないか探します。
さらに、通帳、ローン関係書類、分譲時のパンフレット、抵当権設定額などから、当時の取引をたどれることもあります。
それでも実際の取得費が分からない場合に、売却代金の5％という概算取得費を使います。
昔の地価や住宅ローンの金額などから取得費を推計したい場合は、その数字だけで決めるのではなく、できるだけ当時の資料を集めておくことが大切です。
そのうえで、税務署や不動産税務に詳しい税理士へ相談し、どの金額を取得費として使うのかを判断する方がよいでしょう。
相続登記や遺産分割、売却までの全体像も知りたい場合は、相続した実家をどう進めるかまとめた記事へ戻って確認できます。
