家を仲介で売り出してから数か月たつと、「そろそろ買取へ切り替えた方がよいのでは」と考えることがあります。
特に媒介契約の更新時期が近づくと、3か月という期間が気になる方もいるでしょう。
ただし、3か月売れなかったという理由だけで、買取へ切り替える必要はありません。
まだ価格や販売方法を変える余地があり、売却を急いでいないのであれば、仲介を続けて買主を探す方法もあります。
反対に、価格や広告を見直しても反響が変わらず、売却期限が近づいていたり、固定資産税や管理の負担が大きくなっていたりするなら、現在の買取価格を聞いて仲介と比べる時期です。
大切なのは、何か月売れなかったかではなく、まだ仲介でできることが残っているのか、いつまでに売る必要があるのか、保有を続ける負担と最終的な手取りがどうなるのかです。
家が売れない原因そのものから調べたい場合は、売れない家の原因と対策をまとめた記事から確認できます。
3か月売れなくてもすぐ買取へ切り替える必要はない
不動産売却では「3か月」が一つの区切りとして使われることがあります。
しかし、3か月たったことと、その家が仲介では売れないことは同じではありません。
3か月は買取へ切り替える期限ではなく、これまでの販売活動を振り返り、次の売り方を考える節目として使います。
3か月は売却方法を見直す節目として使う
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、法律上3か月以内です。
一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では、一般媒介も3か月を超えない範囲としています。
そのため3か月という時期は、媒介契約を更新するのか、販売方法を変えるのかを考える一つの区切りになります。
「3か月売れない＝買取へ変更」と機械的に決めてしまうのは早いです。
この3か月で問い合わせや内覧がどの程度あり、買主がどのような理由で見送ったのかを振り返ったうえで、仲介を続けるのか、買取も比べるのかを考えます。
期間より問い合わせ・内覧・申込みの動きを見る
同じように3か月売れていない家でも、問い合わせが一度もない物件と、毎月内覧が入っている物件では、次に行うことが違います。
内覧は入っているものの、複数の買主から「価格が高い」という理由で見送られているのであれば、価格を見直すことで動く可能性があります。
一方、価格を下げても問い合わせ自体が増えないのであれば、広告の出し方や物件そのものの条件など、価格以外の理由も考える必要があります。
売却期間だけを見るのではなく、問い合わせ数、内覧数、申込みの有無、買主が見送った理由まで並べると、売却がどこで止まっているのかが分かります。
反響がどこで止まっているのか分からない場合は、内覧前と内覧後に分けて売れない原因を確認する方法も参考になります。
不動産会社側に原因がある場合は買取とは別に考える
家が売れない原因が、物件そのものではなく、不動産会社の販売活動にある場合もあります。
広告の内容が十分でない、物件情報が買主側の不動産会社へうまく届いていないといった問題があるなら、買取へ変える前に、不動産会社を変更して仲介を続ける方法もあります。
専任媒介や専属専任媒介であれば、レインズの登録証明書から取引状況を見ることもできます。
「今の不動産会社では売れていない」ということと、「仲介では売れない」ということは別です。
会社を変えるべきなのか、売却方法そのものを買取へ変えるべきなのかは、分けて考えた方がよいでしょう。
仲介を続けるか買取へ切り替える4つの判断軸
仲介と買取のどちらがよいかは、売却価格だけを比べても決まりません。
仲介を続けるなら、まだ売り方を改善できるのか、いつまで売却を待てるのか、その間の維持費や管理の負担をどこまで受け入れられるのかを考えます。
そのうえで、仲介を続けた場合と買取へ切り替えた場合に、最終的にいくら手元へ残るのかを比べます。
「改善余地」「売却期限」「維持費や手間」「最終的な手取り」の4つを比べると、仲介を続ける意味がどのくらい残っているのかが見えてきます。
| 判断する項目 | 仲介を続ける余地がある状態 | 買取も比較したい状態 |
| 改善余地 | 価格や広告など、まだ試していない改善がある | 改善しても反響がほとんど変わらない |
| 売却期限 | 売却まで時間をかけられる | 現金化や引渡しの期限が近い |
| 維持費・手間 | 保有を続けても負担が小さい | 税金・管理・内覧対応などの負担が大きい |
| 手取り | 仲介を続けた方が十分多く残る見込み | 費用を引くと買取との差が小さい |
まだ改善できることが残っているか
仲介を続けるか考えるときは、これまで価格や広告をどこまで見直してきたのかを一度振り返ります。
売出価格を一度も変えていないのであれば、相場や競合物件と比べたうえで価格を見直し、その後の反応を見る余地があります。
写真や広告内容に問題があるなら、そこを直した後の反響を見てから判断しても遅くありません。
反対に、価格や広告を何度見直しても問い合わせや内覧がほとんど変わらないのであれば、同じことを続けるより、買取を含めた別の売り方を比べる時期です。
まだ試していない改善があるのか、それとも仲介でできることは一通り行ったのか。この違いを見てから次へ進みます。
いつまでに売却する必要があるか
売却期限がなければ、仲介を続けて買主を待つ時間にも余裕があります。
しかし、住み替えや相続などで「この時期までには売却したい」という事情があるなら、希望価格で売れるまで待つことより、期限までに売買を終えることを優先する場面も出てきます。
売却期限が決まっている場合は、期限直前になってから初めて買取を調べるのでは遅いことがあります。
仲介を続けながら現在の買取価格も聞いておけば、「このまま仲介を続ける」「この時期になったら買取へ切り替える」という判断もしやすくなります。
売れるまでの維持費と手間をどこまで負担できるか
仲介を続けている間も、不動産を所有していることに変わりはありません。
固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料などが続く場合がありますし、空き家なら草刈りや換気、現地確認などが必要になることもあります。
遠方にある家では、現地へ行く時間や交通費も負担になります。
「あと半年は仲介を続ける」と決めるなら、その半年で必要になる費用や管理の手間まで含めて考えます。
最終的な手取りはいくら違うか
仲介では、買取より高い価格で売れる可能性があります。
ただし、売出価格や査定額がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料のほか、値下げ、修繕、片付け、売れるまでの維持費などが必要であれば、それらを差し引いて考えます。
買取についても同じで、提示された買取価格だけを見るのではなく、残置物撤去や測量など、売主が負担する費用があるのかまで聞きます。
比べるのは「仲介の売却価格」と「買取価格」ではなく、それぞれの費用を引いた後に、最後にいくら残るのかです。
買取価格が仲介より低くなりやすい理由については、不動産買取が仲介より安くなる仕組みで詳しく説明しています。
仲介を続ける余地があるケースと買取を比較したいケース
売れない家だからといって、すべて買取へ切り替える必要はありません。
価格や広告を見直した後に問い合わせや内覧が増えているのであれば、仲介を続けた方がよい場合もあります。
反対に、仲介を続ける理由が「ここまで続けてきたから」というだけになっているのであれば、一度、今後の売却条件を比べ直した方がよいでしょう。
反響が改善しているなら仲介を続ける余地がある
価格を変えた後に問い合わせが増えたり、写真を変えた後に内覧が入るようになったりすることがあります。
このように、改善した後に買主の反応が動き始めているのであれば、すぐに買取へ切り替える必要はありません。
買主の反応が良い方向へ動いているなら、まだ仲介を続ける理由があります。
ただし、いつまでも続けるのではなく、「あと何か月」「次の媒介契約満了まで」など、一度区切りを決めておいた方がよいでしょう。
改善しても反応が変わらなければ買取も比較する
価格や販売条件を変えても、問い合わせがほとんど増えないことがあります。
内覧が入っても、毎回同じ理由で候補から外れているのであれば、さらに値下げを続ける前に、現在の買取価格を聞いてみる方法があります。
買取査定を取ることと、その価格で売ることは別です。
査定を取ったからといって、その会社へ売る必要はありません。仲介を続けた場合と比べるために、現在の買取価格を知っておけばよいということです。
売却期限が近い場合は早めに買取価格を把握する
仲介では、買主がいつ見つかるのかを正確に決めることはできません。
購入申込みが入ったとしても、買主が住宅ローンを利用する場合は審査があり、その後も契約や決済までには時間が必要です。
そのため、決済日を優先しなければならない事情があるなら、仲介だけに絞らず、早めに買取価格も聞いておいた方がよいでしょう。
「期限まであと1か月になったら買取を考える」では、選べる会社や条件が少なくなることがあります。
期限から逆算して、「ここまでは仲介を続ける」という時期を決めておく方法もあります。
修繕や片付けに大きな費用が必要なら先に現況査定を取る
仲介を続けるために、リフォームや家財撤去を勧められることがあります。
工事をすることで売りやすくなる家もありますが、かけた費用以上に売却条件が良くなるとは限りません。
大きな費用をかける前に、現在の状態で仲介を続けた場合と、買取へ切り替えた場合の条件を聞いておきます。
工事や片付けに費用をかけた後では、その支出を元に戻すことはできません。先に金額を比べておけば、本当に費用をかける意味があるのかを考えられます。
仲介価格と買取価格ではなく最終手取りを比べる
仲介と買取を比べるとき、最初に目に入るのは売却価格です。
ただ、価格だけを並べれば、一般的には仲介の方が高く見えます。
実際に比べたいのは、それぞれの売却方法で必要になる費用を差し引いた後に、手元へいくら残るのかです。
仲介を続けた場合の手取りを計算する
仲介の手取りを考えるときは、現在の売出価格をそのまま使うのではなく、実際に成約できそうな価格を使います。
そこから仲介手数料や必要な売却費用を差し引き、修繕や片付けが必要ならその費用も入れます。
さらに、売却までの期間が延びるのであれば、その間にかかる税金や管理などの維持費も加えて考えます。
| 仲介を続けた場合 | 計算に入れるもの |
| 現実的な成約見込み価格 | 値下げや価格交渉まで考えた価格 |
| － 仲介手数料等 | 仲介手数料や売却に必要な諸費用 |
| － 修繕・片付け等 | 仲介を続けるために必要な費用 |
| － 今後の維持費 | 売れるまでに必要な税金・管理等の負担 |
| ＝ 手取り見込み | 最終比較に使う金額 |
買取の場合も売主負担まで含めて見る
買取では、不動産会社が直接買主になる取引があります。
この直接取引であれば、通常は仲介手数料は発生しません。
ただし、売主と買取会社の間に別の仲介会社が入る取引では、仲介手数料が発生する場合があります。
また、残置物撤去や測量などを売主負担とするかどうかも会社によって違います。
買取査定を受けたときは、提示された価格だけでなく、「この金額から売主が何を負担するのか」まで聞いておきます。
価格差と時間を一緒に比べる
たとえば、仲介なら2,200万円で成約できそうな家があるとします。
仲介手数料等が80万円、修繕等が30万円、今後の維持費が24万円なら、この単純例での仲介の手取り見込みは2,066万円です。
一方、買取価格が1,950万円で、売主負担が10万円なら、手取りは1,940万円になります。
この場合、実際の手取り差は126万円です。
ここで比べるのは、2,200万円と1,950万円の250万円差ではありません。
126万円多く残る可能性のために、仲介をあと何か月続けるのか、その間の管理や内覧対応を負担できるのか、そして実際にその価格で売れる見込みがどの程度あるのかまで考えます。
なお、この金額は考え方を示すための単純な例で、税金や住宅ローン残債などは含めていません。
仲介から買取へ切り替える前に行うこと
買取を検討し始めたからといって、その場ですぐ仲介をやめる必要はありません。
まず現在の媒介契約と売却状況を見直し、仲介を続けた場合と買取へ変えた場合を比べるための数字をそろえます。
先に仲介をやめるのではなく、仲介を続ける選択肢を残したまま買取条件を比べる方が安全です。
現在の媒介契約と満了日を読む
まず媒介契約書を手元に出し、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれで契約しているのかを見ます。
そのうえで、有効期間と満了日、中途解約や費用に関する特約がないかを読んでおきます。
別の会社を通じて売却を進めたり、買取会社と売買契約を結んだりする前に、現在の媒介契約がどうなっているのかを確認しておく必要があります。
工事や片付けをする前に現在の状態で査定を取る
買取へ切り替えるか迷っている段階で、リフォームや家財撤去などに大きな費用をかける必要はありません。
先に現在の状態でいくらになるのかを聞き、そのうえで、工事や片付けをした場合に買取条件がどの程度変わるのかを聞きます。
費用をかける前と後の金額差が分かれば、その工事や片付けに本当にお金を使う意味があるのかを考えられます。
同じ条件で仲介継続と買取を比べる
仲介については、現在の売出価格ではなく、値下げや価格交渉まで考えた現実的な成約見込み価格を聞きます。
あわせて、あと何か月程度の販売期間を見込んでいるのかも聞いておきます。
買取については、価格だけでなく、決済時期、売主負担となる費用、残置物などの引渡し条件まで聞きます。
仲介と買取を比べるときは、「いくらで売れるか」だけでなく、「いつ売却が終わり、最終的にいくら残るのか」をそろえて比べます。
買取を選ぶと決めてから売却先を比較する
仲介を続けるか買取へ切り替えるかを決めることと、どの買取会社へ売るかを決めることは別です。
まだ売却方法そのものを決めていない段階で、買取会社のランキングだけを見ても、自分に合う会社は判断しにくくなります。
まず「仲介を続けるのか、買取へ変えるのか」を決め、その後で、自分の物件を扱える買取会社を比べます。
「買取にするか」を先に決め、その後で「どこへ売るか」を考えます。
相談先を比べる段階になったら、訳あり不動産の買取業者3社を比較したページで条件の違いを確認できます。
仲介から買取への切り替えに関するFAQ
仲介から買取へ切り替える場面では、販売期間だけでなく、媒介契約や査定価格、仲介手数料などについても疑問が出てきます。
特に「3か月」「買取査定」「仲介手数料」は混同しやすいため、切り替えを考えるときに迷いやすい点をまとめます。
3か月売れなかったら買取へ切り替えた方がよいですか？
3か月という期間だけで決める必要はありません。
問い合わせや内覧が動いているのであれば、仲介を続ける余地があります。
3か月は買取への切り替え期限ではなく、これまでの販売状況を振り返る節目として考えます。
仲介中でも買取査定を取れますか？
買取価格を聞き、仲介を続けた場合と比較することはできます。
ただし、査定を取ることと、別の会社と売買契約を結ぶことは同じではありません。
現在の媒介契約期間中に別の会社と売買を進める場合は、媒介契約の内容を先に確認してください。
買取にするとどのくらい安くなりますか？
すべての不動産に共通する割合はありません。
買取会社は、買い取った後の再販方法、必要な工事、保有期間やリスクなどを見て価格を決めるため、立地や建物の状態によって仲介との価格差は変わります。
「仲介の何割になるか」で考えるのではなく、自分の家について仲介と買取の両方の金額を出して比べる方が確実です。
買取なら仲介手数料はかかりませんか？
買取会社が直接買主になる取引であれば、通常は仲介手数料は発生しません。
ただし、売主と買取会社の間に仲介会社が入る取引では、仲介手数料が発生する場合があります。
査定を受けたときに、誰が買主になるのかまで聞いておくと分かりやすいでしょう。
値下げしてから買取を考えた方がよいですか？
必ず先に値下げをする必要はありません。
価格を下げれば本当に売れる可能性が高くなるのかを、不動産会社へ根拠と一緒に聞きます。
同時に現在の状態での買取価格も聞いておけば、値下げして仲介を続けた場合と、今の状態で買取へ切り替えた場合を比べられます。
売れない理由が分からないまま、値下げをして、それでも売れなければ買取という順番で進める必要はありません。
仲介を続けるか買取へ切り替えるかは期間だけで決めない
家が3か月売れなかったとしても、それだけで仲介を諦める必要はありません。
まだ価格や広告などに改善できるところがあり、売却期限にも余裕があるのであれば、仲介を続ける方法があります。
反対に、改善しても問い合わせや内覧が変わらず、売却期限が近づき、維持費や管理の負担も大きくなっているのであれば、そこで買取価格を聞いて比べます。
最後は「何か月売れなかったか」ではなく、これから仲介を続けることで得られる可能性が、どのくらい残っているのかで考えます。
そのうえで、仲介を続けた場合の手取り見込みと、買取で売った場合の手取りを比べます。
その金額差に対して、仲介を続けるために必要な時間、費用、管理の手間を受け入れられるかどうかが、最後の判断になります。
買取へ切り替える方向が決まった場合は、訳あり不動産の買取業者3社を比較するところから、相談先の条件を確認できます。
