古い家だからといって、もう売れないと決める必要はありません。
築40年を超えていても、手入れをしながら使われてきた家もあれば、建物より土地として評価したほうが売りやすい家もあります。
築年数が同じでも、建物の状態や土地の需要によって売り方は変わります。
もちろん、建物の状態によっては解体したほうが売りやすい場合もあります。
ただ、「古いから」「このままでは売れそうにないから」という理由だけで、先に解体してしまうのは少し早いです。
まず、建物を住宅として使えるのか、それとも土地として売ったほうがよいのかを分けて考えます。
そこが分かれば、中古住宅としての現況売却、古家付き土地、更地、買取のどれを比較すべきかも見えてきます。
解体やリフォームに費用をかけるのは、それぞれの売り方を比べてからでも遅くありません。
古い家は築年数だけで「売れない」と決めない
築古住宅は、築浅住宅に比べると買主が限られやすい傾向があります。
それでも、築年数だけを見て「建物には価値がない」と決められるものではありません。
同じ築40年の木造住宅でも、定期的に屋根や外壁を修繕してきた家と、長期間ほとんど手入れされていない家では状態が違います。
構造や立地、これまでの維持管理によっても評価は変わります。
古い家を売るときは、まずこの違いを見ておく必要があります。
築20年・築40年でも建物価値が必ずゼロとは限らない
中古木造住宅では、築20～25年程度を過ぎると建物価値を低く評価する取引慣行が指摘されてきました。
そのため、「木造住宅は20年を過ぎたら価値がなくなる」と聞いたことがある方もいると思います。
ただし、築年数による評価と、その建物が現在も住宅として使えるかどうかは別です。
税務上の耐用年数と、市場での利用価値も同じものではありません。
国土交通省も、建物の状態や維持管理を評価に反映する考え方を示しています。
屋根や外壁を定期的に補修している、給排水設備を交換している、過去に耐震改修をしているなど、修繕履歴が分かれば、それも建物を見る材料になります。
「古い＝建物価値ゼロ」と最初から決めてしまわないことが大切です。
築年数は判断材料の一つですが、それだけで売り方まで決める必要はありません。
売りにくさは建物と土地に分けて考える
古い家がなかなか売れないと、「やはり建物が古いからだ」と考えがちです。
ところが、実際には建物以外が原因になっていることもあります。
駅からの距離、土地の形、接道条件、周辺で戸建てを探している人がどの程度いるのか。
こうした土地側の条件も売却には影響します。
反対に、建物はかなり古くても、土地需要が高い地域なら買主が見つかることがあります。
ここを一緒にしてしまうと、「古い建物を壊せば売れるだろう」という判断になりやすいのですが、土地そのものに原因があれば、解体しても状況は変わりません。
建物の問題と土地の問題を分けて考えると、どの売り方が合っているのか判断しやすくなります。
築古住宅を売る前に確認したい4つのポイント
古い家の売り方を決める前に、見ておきたいことが4つあります。
建物の状態、土地の条件、どのような買主が考えられるか、そして売主側の事情です。
この4つを見ないまま、「直してから売ろう」「古いから壊そう」と費用をかけてしまうと、その費用を売却価格で回収できないことがあります。
先に家と土地の状態を整理しておくほうが、無駄な工事や値下げを避けやすくなります。
建物がそのまま使える状態か確認する
最初に見るのは、現在の建物が住宅として使える状態なのかどうかです。
雨漏りや傾き、木部の腐食、シロアリ被害、給排水設備など、古い家では築年数だけでは分からない部分があります。
過去に屋根や外壁、水回りなどを直しているのであれば、その履歴も整理しておきます。
リフォームした時期や工事内容が分かる資料が残っていれば、査定の際に出しておくとよいでしょう。
築40年を超えていても、現在の状態が比較的良く、まだ十分に使える建物なら、中古住宅として探している買主の対象になることがあります。
建物を利用したい買主が見込める状態なら、最初から土地扱いにせず、中古住宅として売る方法も残しておきます。
状態がよく分からない場合は、必要に応じて専門家による調査を検討する方法もあります。
土地として見たときの条件を確認する
建物と同時に、土地そのものの条件も見ておきます。
接道はどうなっているのか、土地の形は使いやすいのか、用途地域は何か、周辺ではどのような土地が売れているのか。
建物を取り除いて考えると、別の見方ができることがあります。
特に建替えを想定している場合は、再建築できる土地なのかを先に調べておく必要があります。
建替えを前提に解体する場合は、その土地で再建築できるかを先に確認しておきます。
これは順番を逆にしないほうがよいところです。
古い建物を解体したあとで再建築できないことが分かっても、壊した建物を元に戻すことはできません。
どんな買主が想定できるか確認する
同じ築古住宅でも、買う人によって見るところは違います。
できるだけ手を加えず、そのまま住みたい人であれば、建物の状態や設備、これまでの修繕状況を重視します。
中古住宅を安く購入して自分好みにリノベーションしたい人なら、内装の新しさより間取りや構造に関心を持つこともあります。
一方、購入後に建物を解体して新築する人にとっては、建物より土地の形や接道、建築条件のほうが重要です。
つまり、古い家は「誰に売るか」によって、同じ物件でも見せ方が変わります。
ここが見えていないまま価格だけを下げても、本来想定すべき買主に届いていなければ反応は変わらないことがあります。
売却期限と費用負担を確認する
売主側の事情も、売り方を決めるうえでは無視できません。
半年、1年と時間をかけて買主を探せるのか、それとも相続や住み替えなどの事情で、ある程度売却時期を決めたいのかによって選択肢は変わります。
また、解体や修繕をするのであれば、売却前に費用を負担しなければなりません。
仮に高く売れる方法であっても、売却まで長期間かかり、その間に維持費が増えるのであれば、必ずしも売主にとって有利とは限りません。
売却価格だけを見るのではなく、売れるまでの時間と最終的な手取りも一緒に比べます。
古い家の売却方法は4つに分けて比較する
古い家だからといって、最初から売り方を一つに決める必要はありません。
建物がまだ使えるなら中古住宅として売る方法がありますし、建物の評価が難しくても古家付き土地として売れる場合があります。
土地需要があり、建物が売却の妨げになっているなら更地を検討する方法もあります。
時間や手間を優先するのであれば、不動産会社による買取も選択肢になります。
大きく分けると、次の4つです。
| 売り方 | 向いている状態 | 主な注意点 |
| 中古住宅として現況売却 | 建物を利用できる余地がある | 建物状態を適切に伝える |
| 古家付き土地として売却 | 土地評価が中心になりやすい | 解体費や建物条件を整理する |
| 解体して更地で売却 | 土地需要があり建物が支障になる | 解体費と税負担を先に比較する |
| 不動産会社による買取 | 早さや手間削減を優先したい | 仲介より価格が低くなる傾向 |
建物を残して中古住宅として売る
建物がまだ住宅として使えるのであれば、まず中古住宅として売る方法があります。
この方法なら、売主が先に解体費を負担する必要はなく、土地だけでなく建物も含めて買主に見てもらえます。
過去に屋根や外壁を直している、給排水設備や給湯器を交換しているなど、修繕した履歴があれば査定時に伝えておきます。
築40年という数字だけを見れば古い家でも、実際に現地を見ると「思っていたより状態が良い」ということはあります。
築年数だけではなく、現在の建物の状態を見てもらう売り方です。
古家付き土地として建物を残して売る
建物を中古住宅として評価してもらうのが難しい場合でも、すぐに解体する必要はありません。
建物を残したまま、土地を中心に「古家付き土地」として販売する方法があります。
売主側の大きなメリットは、解体費を先に負担せずに売り出せることです。
購入した人が建物を利用するのか、解体して建て替えるのかを決めることもできます。
古家付き土地で売る場合は、建物の状態や解体費の見込みなど、買主が判断するための情報を整理しておくことも大切です。
詳しい注意点は、古家付き土地を現況で売るときの確認事項で確認できます。
更地にしてから売る
土地を探している人が多く、古い建物が売却の妨げになっている場合は、更地にしてから売る方法もあります。
ただし、ここは「更地のほうが売りやすそう」という印象だけで決めないほうがよいところです。
更地にすることで売却価格が上がったとしても、そこから解体費を差し引けば、古家付き土地として売った場合と手取りがほとんど変わらないこともあります。
住宅を解体し、翌年1月1日時点で住宅の敷地ではなくなっている場合は、原則として住宅用地の特例も受けられなくなります。
ただし、一定の要件を満たす建替え中の土地には例外があります。
解体するかどうかは、現況と更地それぞれの売却条件に、解体費や税負担まで加えて判断します。
高く売れるかではなく、最終的にどちらが多く残るかを見ることが大切です。
不動産会社に直接買い取ってもらう
仲介で一般の買主を探さず、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
買取は、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、売却時期を決めやすく、物件によっては片付けや修繕の負担を減らせる場合があります。
古い家では、室内に荷物が残っている、修繕が必要な箇所が多いなど、売却前の作業が負担になることもあります。
そのため、査定額だけではなく、残置物をどうするのか、修繕が必要なのか、いつ引き渡せるのかまで含めて比べます。
「価格を優先するのか」「時間や手間を減らしたいのか」で、仲介と買取の見え方は変わります。
リフォームや解体は査定前に決めない
古い家を見ると、「このままでは売りにくいから、少しきれいにしてから売ろう」と考えることがあります。
確かに、修繕したほうがよい家もあります。
ただ、売主がかけた工事費を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
300万円かけてリフォームしても、売却価格が300万円高くなるとは限らないということです。
解体も同じです。
まず現在の状態でどの程度の価格が見込めるのかを知り、そのうえで工事をした場合にどう変わるのかを比べたほうが判断しやすくなります。
大規模リフォームは買主の希望と合わないことがある
築古住宅を探している人の中には、購入後に自分の好みに合わせてリノベーションしたい人もいます。
そのような買主にとっては、売主が高額な費用をかけて新しくした内装が、そのまま価値になるとは限りません。
たとえば、新しくしたキッチンを購入後に取り替えたいと考える人もいます。
せっかく工事費をかけても、それを必要としている買主でなければ価格には反映されにくくなります。
まず現況で査定を受け、どのような買主を想定できるのかを聞いてからでも遅くありません。
工事は「古いから直す」のではなく、売却するうえで本当に必要なのかを見てから決めます。
建物状況調査は必要な場合に検討する
築年数が古く、売主自身でも建物の状態がよく分からないことがあります。
その場合は、建物状況調査（インスペクション）を利用して、現在の状態を客観的に把握する方法もあります。
建物の状態がある程度分かれば、中古住宅として売るのか、修繕したほうがよいのかを考える材料になります。買主にとっても、建物の状態を判断するための情報になります。
ただし、建物状況調査は、すべての不具合がないことを保証する制度ではありません。
必要性を見ながら利用するものと考えてください。
解体するなら更地の需要と手取りを比較する
更地を探している人が多い地域では、解体することで売りやすくなる場合があります。
一方、中古住宅やリノベーション向けの住宅を探している人がいる地域なら、建物を残したほうが買主の幅が広がることもあります。
どちらが有利なのかは、解体費、税負担、現況での想定価格、更地にした場合の想定価格を並べてみないと分かりません。
できれば現況と更地の両方で査定してもらい、手取りがどう変わるのかを見てから解体を決めます。
先に壊してしまうのではなく、数字を見てから決めるほうが安全です。
実際に古い家を先に解体すべきか判断するときは、解体費・税負担・買主需要・売却期間まで同じ条件で比べます。
築40年以上の家は耐震性と修繕履歴も確認する
築40年以上の家では、築年数だけでなく、いつ建てられたのか、これまでどのような修繕をしてきたのかも重要になります。
特に買主が建物をそのまま使おうと考えている場合、耐震性や修繕状況は購入を判断する材料になります。
古い家ほど資料が残っていないこともありますが、分かるものから整理しておくと売却時の説明がしやすくなります。
1981年前後の家は適用された耐震基準を確認する
新耐震基準は1981年6月1日に施行されました。
ただし、「1981年以前に完成したから旧耐震」「1981年以降に完成したから新耐震」と、完成年月だけで単純に判断できるものではありません。
確認済証や検査済証などが残っていれば、どの時期に建築確認を受けた建物なのかを確認する材料になります。
建物をそのまま利用することを前提に売るのであれば、必要に応じて耐震診断を検討する方法もあります。
築年数だけを見て耐震性まで断定しないことが大切です。
修繕履歴や図面があれば査定時に出す
築年数が古くても、これまで適切に手を入れてきた家はあります。
屋根や外壁、給排水設備などを修繕した記録が残っていれば、できるだけまとめておきます。
確認済証や検査済証、建築時の図面などが残っていないかも探してみてください。
こうした資料があれば必ず高く売れるということではありませんが、少なくとも建物の状態を説明する材料にはなります。
買主から見ても、何も分からない築40年の家と、これまでの修繕内容が分かる築40年の家では判断のしやすさが違います。
分かっている不具合は隠さず整理する
雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなど、把握している不具合があれば売却を依頼する不動産会社に伝えておきます。
過去に不具合があり、その後修繕したのであれば、当時の状態と修繕内容も分かる範囲で整理します。
古い家だから多少の不具合は仕方がない、と曖昧にしてしまうより、分かっていることを最初から共有しておいたほうが売却を進めやすくなります。
契約条件は物件ごとに異なるため、売買契約の段階でも改めて内容を確認します。
把握している不具合や修繕履歴は整理して、売却を依頼する不動産会社へ正確に伝えます。
現況・古家付き土地・更地・買取は手取りで比べる
売却方法を比べるときに、一番高い査定額だけを見てしまうことがあります。
もちろん売却価格は大切です。
ただし、解体や修繕が必要なら費用がかかりますし、売却まで時間がかかれば、その間も固定資産税や管理の負担が続きます。
更地にしたほうが300万円高く売れるとしても、解体に250万円かかるのであれば、実際の差は50万円です。さらに売却までの期間や税負担が変われば、その差はもっと小さくなることもあります。
だからこそ、売却価格ではなく最終的な手取りで見ます。
現況の仲介査定を基準にする
最初から家にお金をかける必要はありません。
まずは現在の状態で売った場合、どの程度の価格を狙えるのかを見てもらいます。
その際、中古住宅として建物を評価できるのか、それとも土地を中心にした査定になるのかも聞いておくとよいでしょう。
土地中心の評価になるのであれば、なぜ建物を評価しにくいのかも分かります。
そこで初めて、修繕したほうがよいのか、古家付き土地にするのか、解体するのかという次の判断ができます。
売り方を比べる最初の基準は、費用をかける前の現況査定です。
古家付き土地と更地の想定条件を比べる
現況の価格が分かったら、古家付き土地として売る場合と、更地にして売る場合を比べます。
更地にしたほうが高い価格を狙えるとしても、それだけでは解体する理由にはなりません。
解体費はいくら必要なのか、売却期間はどう変わるのか、更地にすることで税負担はどう変わるのかまで見ます。
古家付き土地のまま売れば、解体費を買主側が負担することもあります。
一見すると更地の査定額が高くても、費用を差し引くと古家付き土地のほうが手元に残るケースもあります。
買取は価格だけでなく条件を確認する
買取を検討するときも、査定額だけで決めないほうがよいでしょう。
室内の荷物を残したまま売れるのか、修繕や解体は必要なのか、引渡し時期をどの程度調整できるのか。会社によって条件は違います。
査定額が多少低くても、片付けや修繕費が不要で、早く現金化できるのであれば、売主の事情によってはその差をどう考えるかが変わります。
売却期限がある場合は、価格だけでなく、売却までの期間や売主側に残る負担まで比べます。
仲介と買取は、査定額だけを横に並べても正確には比べられません。
築古住宅が売れないときは原因を確認して売り方を変える
最初に選んだ方法で売れなかったからといって、すぐに「この家は売れない」と決める必要はありません。
まず見たいのは、どこで買主の反応が止まっているのかです。
広告を見ても問い合わせが来ないのか、内覧には来るものの申込みにつながらないのか。
それによって疑うべき原因は変わります。
価格、建物、土地条件、売り方、不動産会社を一度に全部変えてしまうと、何が原因だったのか分からなくなります。
反応を見ながら、一つずつ売り方を見直していくほうが原因をつかみやすくなります。
中古住宅で反応が弱ければ土地需要を確認する
中古住宅として売り出しても反応が弱い場合は、建物を使いたい買主だけに対象を絞りすぎていないかを見直します。
建物の評価が難しくても、土地として探している人には条件が合うことがあります。
その場合、古家付き土地として見せ方を変えることで、これまでとは違う買主が対象になります。
建物を壊してから土地として売る方法もありますが、古家付き土地として売れる余地があるなら、解体前に試してみる価値があります。
一度壊した建物は戻せませんが、売り方は途中で変えられます。
古家付き土地でも動かなければ条件を再確認する
古家付き土地として売っても反響が変わらない場合、建物以外に原因があるかもしれません。
周辺相場に対して価格が高くないか、土地の形や接道に問題はないか、そもそもその地域に土地需要があるのかを見ます。
ここで土地需要が弱いのであれば、建物を壊して更地にしても急に売れるとは限りません。
「古いから売れない」と決めつけず、価格・立地・接道など、築年数以外に原因がないかも確認します。
解体は、建物が売却の妨げになっていると分かってからでも遅くありません。
売却期限が優先なら買取も比較する
仲介で時間をかけて売る余裕がない場合は、買取も比較対象になります。
価格を優先してもう少し仲介を続けるのか、価格は下がっても売却時期を優先するのかは、売主の事情によって変わります。
どちらが正しいということではありません。
相続や住み替えなどで期限があるなら、仲介を続けた場合の見込みと、現在の買取条件を並べてみると判断しやすくなります。
切り替える時期まで具体的に考えたい場合は、仲介と買取を切り替えるタイミングを確認してください。
最終的な処分方法まで必要な場合は、売れない家の処分方法と選択肢も確認できます。
古い家・築古住宅の売却でよくある質問
築古住宅は、同じ築年数でも建物の状態や土地条件が大きく違います。
そのため、「築40年ならこう売る」「築50年なら解体する」と築年数だけで一律に決めることはできません。
よくある疑問についても、建物と土地を分けて考えると判断しやすくなります。
Q:築40年の家でもそのまま売れますか？
A:建物の状態や立地によっては、そのまま売れる可能性があります。
築40年というだけで土地扱いにするのではなく、中古住宅としてどの程度評価できるのか、土地として見た場合はどうなのか、両方から査定してもらうと判断しやすくなります。
Q:古い家は解体してから売った方がよいですか？
A:必ずしも解体したほうが有利とは限りません。
更地にすると売却価格が上がっても、解体費や税負担まで含めると手取りが増えないことがあります。現況のまま売る場合と、更地にした場合の両方を比べてから決めたほうがよいでしょう。
Q:古家付き土地と中古住宅の違いは何ですか？
A：中古住宅として販売する場合は、建物を利用することも前提に買主を探します。
一方、古家付き土地は建物を残した状態で、土地として利用したい買主も含めて販売する方法です。
同じ物件でも、どちらとして売るかによって想定する買主が変わります。
Q:売る前にリフォームした方がよいですか？
A:先にリフォームすると、その費用を売却価格で回収できないことがあります。
買主自身がリフォームしたい場合もあるため、まず現況で査定を受け、どのような買主が想定されるのかを見てから必要性を判断します。
Q：築古住宅は仲介と買取のどちらがよいですか？
A:時間をかけて一般の買主を探せるのであれば、まず仲介を検討する方法があります。
一方、売却期限が決まっている場合や、片付け・修繕などの負担を減らしたい場合は、買取も比較対象になります。
価格だけなら仲介が有利になることが多いですが、時間や費用、手間まで含めると判断が変わる場合があります。
Q:何から始めればよいですか？
A:最初にすることは、解体でもリフォームでもありません。
まず現在の建物と土地をそのまま見てもらい、中古住宅として売る余地があるのか、土地を中心に考えたほうがよいのかを把握します。
そのうえで、現況売却、古家付き土地、更地、買取の条件を比べます。
費用をかけるかどうかは、そのあとに決めても遅くありません。
古い家が売れないときは「何として売るか」を先に決める
古い家の売却で避けたいのは、「古いから売れない」「売れないなら壊すしかない」と最初から選択肢を狭めてしまうことです。
まだ住宅として使えるのであれば、中古住宅として探している人に売れる可能性があります。
建物の評価が難しくても、古家付き土地として売る方法があります。
土地需要があり、建物が売却の妨げになっているのであれば、更地にすることも検討できます。
売却期限や片付け、修繕などの負担を優先したい場合は、買取という方法もあります。
どの売り方が一番よいかは、築年数だけでは決まりません。
まず今の状態でどのくらいの価値があるのかを知り、費用をかけるのはその結果を見てから判断します。
売れない原因をもう少し広く確認したい場合は、売れない家の特徴と対策をまとめた親記事へ戻れます。
解体やリフォームは、あとからでもできます。
先に現況・古家付き土地・更地・買取それぞれの条件を比べ、「この家を何として売るのか」を決めてから進めるほうが、余計な費用をかけずに済みます。
